Оптимизация активов/пассивов

Бесплатные финансовые консультации по любым вопросам.
Ответить
Аватара пользователя
Лёля
Сообщения: 2
Зарегистрирован: 04 май 2019, 19:23

Оптимизация активов/пассивов

Сообщение Лёля » 04 май 2019, 19:27

Доброго времени суток!
Вопрос в части оптимизации активов/пассивов.
Что имею на данный момент:
⁃ ипотечная квартира (сумма кредита 1 400 000, 14.01.2014, аннуитет, под 8,071% на 17 лет, остаток основной суммы долга на 05.2019 - 1 144 097 руб., ежемесячный платёж - 12 605 руб., окончание кредита 14.01.2031, досрочного погашения не было). Сдаю круглогодично, 13 000. Примерная стоимость - 2 200 000 руб. Необходим косметический ремонт ванной, кухни.
⁃ Личная квартира, примерная стоимость-2 200 000 (наследство, не проживаю, недалёко от моря, сдаю в летний период по 1600 сутки, возможна сдача круглогодично, не в сезон - 10 000 руб/месяц); требуется ремонт 1 комнаты, примерная стоимость ремонта 100 000 руб.;
⁃ Кредит потребительский на выкуп доли наследства 417 000 руб., под 14,2% на 5 лет, остаток долга - 250 847 руб., окончание- 20.01.2022, ежемесячный платёж -9 210 руб., большая часть % выплачена.
⁃ Беспроцентный займ (первый взнос) работодателя на ипотеку. Сумма 700 000 руб. на 15 лет. Начало выплат - 01.2019, ежемесячная выплата 3 888 руб. В случае увольнения займ становится процентным. В случае продажи квартиры необходимо погашение займа либо переоформление его на вновь приобретённую недвижимость.
⁃ Машина, примерная стоимость 300 000- 350 000 руб., возраст машины 11 лет, расход ежемесячный приблизительно 6 000 руб.

Дополнительно:

Ежемесячная з/п 50 000 руб., плюс доход от сдачи квартир. Вдова, проживаю с мамой и ближайшей перспективе это не изменится.
Хотелось бы оптимизировать свои пассивы/активы и бюджет. Квартира у моря дорога как память, не очень бы хотелось от неё избавляться. Ипотечную не рассматриваю для жизни, по сути избавилась бы от неё, но не знаю как, не хочется совершать финансово неверные сделки, ведь выплачено уже много денег, да и условия ипотеки неплохие, плюс пугает возврат займа работодателю. Частично погашать могу примерно до 20000 в квартал. Машина уже старовата, могут начаться проблемы, хотелось бы поменять на более новую.
Все квартиры, в том числе где я проживаю, требуют периодических вложений и ремонта.

Есть ли смысл частичного досрочного погашения ипотеки в сложившихся обстоятельствах? Как вы считаете, есть ли возможность оптимизировать свои активы/пассивы в данной ситуации и как?

Благодарю


Аватара пользователя
fingeniy
Администратор
Сообщения: 2629
Зарегистрирован: 15 июн 2014, 14:09
Откуда: Крым
Благодарил (а): 5 раз
Поблагодарили: 9 раз
Контактная информация:

Re: Оптимизация активов/пассивов

Сообщение fingeniy » 06 май 2019, 09:12

Здравствуйте, Леля. Спасибо за подробное описание ситуации.

Что я вижу... У Вас есть доходные активы - 2 квартиры, есть расходные - автомобиль. Есть определенное богатство, скажем так. Это хорошо!
Но! Сразу бросается в глаза очень большая доля заемных средств в пассивах бюджета. Если говорить об оптимизации - нужно снижать долю заемных, потому как нынешняя ситуация довольно неустойчивая.

Я посчитал примерно Ваши среднемесячные доходы.
Получилось, что квартиру у моря Вы сдаете, допустим, 90 дней по 1600, зарабатывая 144000 в год (или 12000 в месяц в пересчете на среднемесячный доход). Если будете сдавать еще в межсезонье по 10000, то будете зарабатывать на ней 144000+10000*9=234000 или 19500 в месяц.

Итого Ваши среднемесячные доходы составляют 50000+13000+12000 (или 19500) = 75000 (или 82500).

А расходы только на погашение кредитов = 12605+9210+3888=25703. Это третья часть бюджета. Еще не критично, но достаточно много. Если вдруг форс-мажор и не будет зарплаты - сразу финансовая яма.

Поэтому я бы думал о досрочном погашении кредитов, максимальном снижении доли заемных средств и кредитной нагрузки на бюджет. Вы, несмотря на то, что более-менее неплохо зарабатываете, по сути, живете в долг: у Вас все куплено за счет заемных средств. Это состояние очень неустойчивое. Чтобы выйти из этой неустойчивости, нужно сокращать долю заемных.

Но начал бы я это делать с погашения не ипотеки, а самого дорогого кредита - потребительского. Чем дороже кредит - тем приоритетнее его погашение, тем быстрее будет снижаться кредитная нагрузка. Поэтому в данной ситуации я бы начал досрочно гасить остаток потребительского кредита, который при погашении 20000 в месяц Вы закроете примерно за год, и сразу Ваши ежемесячные расходы снизятся на 9210 рублей, что немало.

Досрочное погашение ипотеки не даст в краткосрочной перспективе снижения расходов вообще - ежемесячный аннуитетный платеж не уменьшится.

Вот так вижу ситуацию я :-)

Аватара пользователя
Лёля
Сообщения: 2
Зарегистрирован: 04 май 2019, 19:23

Re: Оптимизация активов/пассивов

Сообщение Лёля » 06 май 2019, 21:53

Большое спасибо за подробный ответ, заставили задуматься, о досрочном погашении потребительского не задумывалась, так как львиная доля процентов выплачена. Благодарю, буду размышлять в этом ключе!

Ответить

Вернуться в «Финансовые консультации»