Приобретение жилой недвижимости через ЖСК

Все об инвестициях в недвижимость. Покупка недвижимости как инструмент для получения дохода. Сдача недвижимости в аренду. Недвижимость за рубежом.
Ответить
Аватара пользователя
Ренат
Сообщения: 272
Зарегистрирован: 14 авг 2015, 15:16
Откуда: г. Москва

Приобретение жилой недвижимости через ЖСК

Сообщение Ренат » 25 сен 2015, 19:25

Уважаемые участники форума,

Здесь я бы хотел немного поделиться своими соображениями насчёт приобретения жилой недвижимости через ЖСК. ЖСК - жилищно-строительный кооператив. ЖСК может создаваться самим застройщиком и/или сторонним инвестором для привлечения денежных средств физических и юридических лиц для осуществления строительства жилой недвижимости.

При использовании такой схемы появляются следующие фигуранты - пайщик, жилищно-строительный кооператив и застройщик. Между Застройщиком и ЖСК заключается инвестиционный договор, где могут прописываться сроки строительства, параметры квартир и пр. В этой схеме каких-либо договорных обязательств между пайщиками ЖСК и застройщиком нет. ЖСК является как бы посредником между ними. Чтобы купить квартиру при использовании такой схемы, физическому лицу надо купить пай у ЖСК в сумме равной стоимости квартиры и таким образом стать членом кооператива.

Отношения между пайщиком и кооперативом регулируются либо Договором, в соответствии с которым был приобретён пай (паи) в ЖСК, либо актом об уплате членского взноса в размере стоимости квартиры. Застройщик при такой схеме не отвечает каким-либо образом перед пайщиками ЖСК, т.к. юридически каких-либо обязательств с пайщиками ЖСК у него не оформлено. У него есть только определённые обязательства перед самим ЖСК, которые регулируются инвестиционным договором.

В процессе строительства условия инвестиционного договора могут меняться неоднократно. В том числе, в части завершения сроков строительства, а также в части его стоимости. Инвестиционный договор может меняться застройщиком особенно, если ЖСК является его аффилированным лицом, т.к. создан самим застройщиком. Таким образом, в случае, если жильё не будет сдано в срок или не будет достроено вообще, то пайщики не смогут предъявить каких-либо претензий к застройщику. Они только смогут предъявить претензии к кооперативу т.е. фактически к самим себе.

В случае, если у застройщика не будет достаточно денежных средств для завершения строительства объекта, то кооперативу придётся вносить доп. денежные средства за счёт средств своих пайщиков. Зачастую, инвестиционный договор предусматривает такое условие. При вступлении в кооператив пайщик не может менять его содержание. Таким образом, пайщикам в случае, если потребуется внести доп. средства в строительство, не избежать дополнительных расходов.

Также следует учитывать, что Договор с пайщиком не регистрируется в гос.органах и позволяет осуществлять возможность двойных продаж квартир, т.к. застройщик имеет право параллельно заключать ДДУ напрямую с другими лицами. ДДУ будет превалировать над всеми остальными обязательствами, т.к. он будет зарегистрирован в гос.органах.

Схема приобретения жилой недвижимости через ЖСК выгодна прежде всего самим застройщикам, т.к. эта схема позволяет им привлекать инвестиционные средства у ЖСК (инвестора - юр. лица) через инвестиционный договор до получения разрешения на строительство объекта, до оформления договора аренды на земельный участок, отведенного на строительство объекта, а также до появления опубликованной проектной декларации. Внесенные средства пайщиков могут использоваться застройщиком без целевого назначения в том числе могут быть выведены в оффшор и могут быть направлены на строительство других объектов.

Такая схема может быть ещё выгодна инвесторам (пайщикам), которые придерживаются агрессивной инвестиционной стратегии, т.е. очень сильно рискуют в целях получения высокой прибыли. Зачастую, при этой схеме стоимость квартир ниже, чем при реализации квартир в соответствии с ДДУ. Это связано с тем, что застройщик не предусматривает возникновения доп. рисков и не перестраховывается за счёт увеличения цены квартир, которые реализуются по ДДУ.

Однако, как показывает практика стоимость квартир для пайщиков возрастает со временем, т.к. в процессе строительства возникают непредвиденные затраты, например возрастают затраты на импортные материалы в связи с увеличением курса иностранной валюты, а эти затраты компенсируются за счёт кооператива, т.е. за счёт пайщиков. Зачастую любые решения, принимаемые в Кооперативе на общих собраниях, могут контролироваться застройщиком. Застройщики стремятся приобретать большое количество паёв (голосов) в кооперативе, количество которых было бы достаточно для того, чтобы принять любое решение в пользу застройщика, а не в пользу пайщиков. Ещё одним минусом для пайщиков является то, что Кооператив может накладывать ограничение на перепродажу паёв пайщиками сторонним лицам, не членам кооператива.

Из всего вышенаписанного следует, что приобретение квартир через эту схему подходит только грамотным, опытным инвесторам, предпочитающим агрессивную стратегию, которые способны досконально просчитать все возможные риски и извлечь в качестве вознаграждения высокую прибыль. Эта схема не рассчитана на консервативных инвесторов, которые не готовы рисковать. Эта инвестиция может быть полезна тем инвесторам, которые имеют в своём инвестиционном портфеле достаточно денежных средств, чтобы брать на себя подобные риски в целях увеличения общей его доходности.

Буду благодарен другим участникам форума за их комментарии по этой теме.
Незнание законов не освобождает от ответственности, а вот знание запросто !


Ответить

Вернуться в «Инвестиции в недвижимость»