Покупка жилья по вексельной схеме

Все об инвестициях в недвижимость. Покупка недвижимости как инструмент для получения дохода. Сдача недвижимости в аренду. Недвижимость за рубежом.
Аватара пользователя
Ренат
Сообщения: 272
Зарегистрирован: 14 авг 2015, 15:16
Откуда: г. Москва
Поблагодарили: 2 раза

Покупка жилья по вексельной схеме

Сообщение Ренат »

Уважаемые участники форума,

Здесь бы хотелось немного дать пояснения о том, что представляет собой приобретение жилья по так называемой вексельной схеме. Часто её называют "серой" и не совсем законной. Эту схему не запрещается использовать застройщику при реализации апартаментов, т.к. эта недвижимость не является жилой и не подпадает по действие ФЗ-214. Поэтому вексельная схема наиболее часто встречается на рынке при реализации застройщиком апартаментов. Такие схемы могут встречаться, если у застройщика нет разрешительных документов и/или у застройщика есть в наличие иные проблемы. При реализации жилой недвижимости (не апартаментов) привлечение средств физических или юридических лиц по вексельной схеме запрещено. В строящихся жилых домах, т.е. в домах, не сданных в эксплуатацию, квартиры легально можно приобретать, только если они реализуются по следующим схемам:

- реализация квартир осуществляется через ДДУ (договор долевого участия);
- реализация квартир осуществляется через ЖСК (жилищно-строительный кооператив);
- реализация квартир осуществляется через приобретение жилищных коммерческих сертификатов.

Что из себя представляет вексельная схема? Если эта сделка законная, то между застройщиком апартаментов и покупателем заключается ПДКП (Предварительный договор купли-продажи) и Договор займа. В ПДКП фиксируется цена приобретения апартаментов и срок действия Договора, в течение которого возможно заключить основной договор купли-продажи. В обмен на перечисленные покупателем денежные средства застройщик передаёт покупателю по Акту приёмки-передачи векселей вексель с номинальной суммой.

В этой схеме существует нюанс, что денежные средства передаются не по ПДКП, а по Договору займа, заключенному между застройщиком и покупателем, а в качестве обеспечения своих обязательств застройщик и выдаёт упоминаемый вексель. Плательщиком по векселю обычно выступает застройщик.

Следует отметить, что вексель может выдавать любая организация. Это не запрещено. Сторона, выписывающая вексель, обязуется уплатить другой стороне (держателю векселя) определённую сумму денег после наступления определённой даты. Как только наступает дата, указанная в векселе, застройщик погашает свои обязательства по векселю. Сумма по векселю будет выше, т.е. сумма должна учитывать проценты. Итоговая сумма, уплачиваемая по векселю, совпадает с суммой, указанной в ПДКП.

После погашения векселя покупатель тратит перечисленные средства на приобретение квартиры, которые предлагаются в это время к продаже застройщиком. Имеется в виду, что в этом случае покупка не будет адресной. К продаже могут быть предложены любые квартиры, которые более или менее совпадают по техническим характеристикам, а не конкретная квартира, которую вроде как выбирал изначально покупатель. Поэтому такая схема годится для использования в инвестиционных целях, а не при покупке жилья для собственного использования, т.к. покупатель приобретает не то, что он хотел. По вексельной схеме это не гарантируется. Будут нарушены права потребителя. Покупатель несёт все риски инвестора и при такой схеме может потерять не только приобретаемые апартаменты, но и денежные средства, если застройщик окажется недобросовестным и/или обанкротиться.

Эта схема подходит для инвесторов, грамотно просчитывающих и диверсифицирующих все инвестиционные риски и готовых к ним, а не для покупателей-любителей, которые вкладывают чуть ли не последние деньги в приобретение жилья, которое предназначено сугубо для их личного использования.

Буду благодарен другим участникам форума за их комментарии по этой теме.
Незнание законов не освобождает от ответственности, а вот знание запросто !

Ответить

Вернуться в «Инвестиции в недвижимость»