Заработок на перепродаже и сдаче в аренду ипотечных квартир

Все об инвестициях в недвижимость. Покупка недвижимости как инструмент для получения дохода. Сдача недвижимости в аренду. Недвижимость за рубежом.
Ответить
Аватара пользователя
fingeniy
Администратор
Сообщения: 2771
Зарегистрирован: 15 июн 2014, 14:09
Откуда: Крым
Благодарил (а): 21 раз
Поблагодарили: 96 раз
Контактная информация:

Заработок на перепродаже и сдаче в аренду ипотечных квартир

Сообщение fingeniy » 12 май 2017, 07:17

Прочел одну историю, где человек, житель Санкт-Петербурга, рассказывает о том, как, не имея большого собственного капитала, покупал разную недвижимость на первичном и вторичном рынке через ипотечные кредиты, после чего сдавал в аренду или перепродавал дороже. Приводит точные суммы и расчеты по всем уже "отыгранным" вложениям - везде остался в прибыли. Также дает советы и рекомендации, как правильно зарабатывать на такой схеме, какие есть риски, на что обратить внимание.

Начал заниматься этим в 2012 году, за это время совершил уже 10 сделок. На сегодняшний день у него в собственности 3 комнаты, 5 квартир, 5 незакрытых ипотечных кредитов, и депозиты в разных банках. То есть, видно, что бизнес расширяется. При всем этом он сам продолжает жить не в собственном жилье, а с родителями, заботясь о снижении регулярных расходов.

Вот сама статья: the-village.ru/village/business/opyt/254957-5-ipotek

Предлагаю обсудить. Как вам сама идея заработка на перепродаже и сдаче в аренду ипотечных квартир?

Например, я живу в курортном городе, и раньше у нас подобные схемы были довольно широко распространены (жилье в ипотеку покупалось, преимущественно, на вторичном рынке, для сдачи в аренду отдыхающим). Есть знакомые, которые таким образом "с нуля" приобрели несколько объектов недвижимости. Но есть и примеры, когда схема "не срабатывала" - люди не могли возвратить даже один такой кредит, получали кучу проблем, в итоге продавали купленную недвижимость, имели только кучу лишних расходов, и оставались ни с чем.

Интересно, кто что думает по этому поводу?


Аватара пользователя
pessimist
Сообщения: 420
Зарегистрирован: 16 июл 2014, 13:33
Откуда: Санкт-Петербург
Благодарил (а): 120 раз
Поблагодарили: 8 раз
Контактная информация:

Re: Заработок на перепродаже и сдаче в аренду ипотечных квар

Сообщение pessimist » 12 май 2017, 10:30

Здравствуйте, уважаемые форумчане!

Что я думаю по поводу приобретения жилья в долг?

1) Долг - это очень сложный финансовый инструмент, ибо содержит в себе труднопросчитываемые риски. Почему я так считаю? Допустим, мы используем собственный капитал и планируем получить 15% дохода на его оборот. Обстоятельства сложились не лучшим образом и капитал принес всего 8% за оборот. Результат - 8% прибыли. Теперь второй случай. Мы планируем взять капитал в долг, получить 15% прибыли - вернуть капитал и 10% от прибыли, чтобы 5% осталось в наш карман. Ситуация сложилась также, как и в первом случае. Но результат - мы получаем 2% чистого убытка!

2) Очень хочется узнать, что думает по этому поводу уважаемый Ренат, это было бы очень, на мой взгляд, компетентное мнение.

3) А сколько стоит квартира в Евпатории, чтобы она была недалеко от моря?

4) Какие есть возможности перевести деньги в Крым из других городов РФ с минимальными потерями?

Что я думаю по поводу статьи?

У меня совершенно не сошлась арифметика по кредитам, представленная в статье... Поэтому - ничего не думаю. Может, оно так все и было, а я считать совсем разучился...

Очень зачетные идеи в статье:

- купить однокомнатную, поделить ее на две комнаты и сдавать по двойной цене. Возможно - это может работать;
- покупать вторичку у метро в крупном городе - это всегда пользуется спросом в аренду;
- купить деревню в Тайланде :)

Аватара пользователя
fingeniy
Администратор
Сообщения: 2771
Зарегистрирован: 15 июн 2014, 14:09
Откуда: Крым
Благодарил (а): 21 раз
Поблагодарили: 96 раз
Контактная информация:

Re: Заработок на перепродаже и сдаче в аренду ипотечных квар

Сообщение fingeniy » 12 май 2017, 10:47

pessimist писал(а): 3) А сколько стоит квартира в Евпатории, чтобы она была недалеко от моря?
Сейчас - где-то от 2,5-3 млн рублей (маленькая, с минимальными удобствами, скорее всего "на земле") до бесконечности, смотря, какая, ну и не на самом берегу прям это будет. Это на вторичном рынке. На первичном - у моря новостроек практически нет, просто в городе в уже построенном доме "от строителей", без отделки - от 2-2,5 млн. рублей 1-2-комнатная.
pessimist писал(а): 4) Какие есть возможности перевести деньги в Крым из других городов РФ с минимальными потерями?
С текущего счета на текущий счет в рублях. Можно в пределах одного банка, представленного в Крыму, самому себе, там наверное комиссия будет минимальной. Или через карту "Мир" банка, представленного в Крыму - в другом городе "загрузить" деньги, в Крыму снять. По тарифам надо смотреть, в каком банке выгоднее. Крупнейшие - РНКБ, Генбанк, Крайинвестбанк, банк "Россия".

Аватара пользователя
pessimist
Сообщения: 420
Зарегистрирован: 16 июл 2014, 13:33
Откуда: Санкт-Петербург
Благодарил (а): 120 раз
Поблагодарили: 8 раз
Контактная информация:

Re: Заработок на перепродаже и сдаче в аренду ипотечных квар

Сообщение pessimist » 12 май 2017, 10:53

fingeniy писал(а):Или через карту "Мир" банка, представленного в Крыму - в другом городе "загрузить" деньги, в Крыму снять. По тарифам надо смотреть, в каком банке выгоднее. Крупнейшие - РНКБ, Генбанк, Крайинвестбанк, банк "Россия".
Вот! Отдельное спасибо! Предлагается мне банком открыть карту МИР. Я, конечно, сильно патриотически к родине отношусь, но как-то не придумалось, зачем мне такая карта нужна?

Пошел на банки.ру смотреть кто из них поближе будет... Любопытно мне стало...

Ну вот, что касается лично меня - в СПб представлен только "Генбанк". Если открыть дистанционное обслуживание, то в сутки можно перечислить 300 т.р. без комиссии физическому лицу, имеющему счет в "Генбанк"е...

Константин, а у Вас есть счет в "Генбанке" ?

Аватара пользователя
Alexandr
Сообщения: 30
Зарегистрирован: 14 янв 2016, 00:16
Поблагодарили: 4 раза

Re: Заработок на перепродаже и сдаче в аренду ипотечных квар

Сообщение Alexandr » 12 май 2017, 11:24

Я когда читал статью, сделал для себя некоторые выводы:
- однозначно важна удача (сейчас читаю "Черного лебедя" и из того, что я понял - практически везде, как ни крути, а именно удача определяет многое), и в этом деле парню явно сопутствовало везение (он указывал на возможные риски, которые все-таки не произошли - тот же пример с новой постройкой по соседству, где квартиры будут дешевле).
- важен стартовый капитал (для меня это вообще загадка в плане России - читаешь одни статьи, пишут, что люди по 30-40 тыс. зарабатывают и еще и получить такую работу нереально, читаешь другие статьи - так пишут про 100-150-200 тыс. в месяц, это по Москве, конечно). У меня много примеров, к сожалению, когда люди работают почти всю жизнь лишь бы купить жилье, чтобы самим в нем жить, не говоря уже об аренде.
- важны местность, регион, город. Естественно, в столицах подобная схема может работать. В курортных городах. Я живу в городе миллионнике, но тут есть центр и не центр, близость к метро роли не играет.

для меня статья была интересна одним моментом - возможностью купить комнату. Я вообще до этого не понимал, как можно купить комнату. Слышал, что есть "малосемейки", типа общежития, но там маленькие квартирки (как у некоторых 1 комната) и кухня на этаже для всех. Как вариант под сдачу студентам можно рассматривать. Но я прикинул, что если такая малосемейка стоит около 300 000 грн, то ее надо сдавать за 3.5-4 тыс. грн, чтобы это было выгоднее депо в банке. А для какого студента такая сумма будет подъемной? за такие деньги можно квартиру снять где-то не в центре. Мне приводят пример, что в любом случае это уже недвижимость. Деньги (грн) обесцениваются, а квартира (пускай и комната) все равно будет повышаться в цене (если район нормальный).

для меня депо в банке пока все равно привлекательней - с деньгами на счету меньше привязанности к месту. А кто его знает что у нас завтра-послезавтра случится в стране.

Аватара пользователя
Даниил
Сообщения: 9
Зарегистрирован: 03 май 2017, 12:05
Откуда: Пекин

Re: Заработок на перепродаже и сдаче в аренду ипотечных квар

Сообщение Даниил » 12 май 2017, 11:45

Статья довольно интересная, читал раньше подобные. Но, тоже придерживаюсь мнения, что тут может многое зависеть от удачи.

Интересными показались комментарии к статье - большинство относятся крайне негативно. Опасно читать такие комментарии.

Аватара пользователя
pessimist
Сообщения: 420
Зарегистрирован: 16 июл 2014, 13:33
Откуда: Санкт-Петербург
Благодарил (а): 120 раз
Поблагодарили: 8 раз
Контактная информация:

Re: Заработок на перепродаже и сдаче в аренду ипотечных квар

Сообщение pessimist » 12 май 2017, 12:20

Alexandr писал(а):А для какого студента такая сумма будет подъемной?
Надо взять четырех студентов, поставить по четыре кровати и тумбочки :) То, что не может поднять один студент - поднимут четверо. :lol:

Аватара пользователя
fingeniy
Администратор
Сообщения: 2771
Зарегистрирован: 15 июн 2014, 14:09
Откуда: Крым
Благодарил (а): 21 раз
Поблагодарили: 96 раз
Контактная информация:

Re: Заработок на перепродаже и сдаче в аренду ипотечных квар

Сообщение fingeniy » 12 май 2017, 13:01

pessimist писал(а):Константин, а у Вас есть счет в "Генбанке" ?
Есть такой счет).

Аватара пользователя
Ренат
Сообщения: 272
Зарегистрирован: 14 авг 2015, 15:16
Откуда: г. Москва

Re: Заработок на перепродаже и сдаче в аренду ипотечных квар

Сообщение Ренат » 12 май 2017, 13:25

Доброе утро, уважаемые форумчане,

Интересная тема. Если честно у меня сложилось немного нетрадиционное мнение о кредитах и недвижимости. Для меня ситуация является идеальной, если я сам выдаю ипотечные кредиты, а не беру денег под покупку недвижимости у кредиторов. Для того, чтобы начать такого рода практику, нужно достичь определённого финансового состояния. Данное финансовое состояние предполагает наличие в своём инвестиционном портфеле хотя бы двух объектов недвижимости. Один объект сдаётся в аренду, а другой объект следует продать, но в кредит. В этом случае вы будете и рантье и кредитором одновременно. Вам не нужно будет выплачивать кому-то проценты за пользование ипотечным кредитом. Вы будете получать неплохую выгоду.

В этой схеме есть и свои моменты на которые следует обратить особое внимание. Вам предстоит уплатить налог на доходы физических лиц, который равен 13 %. Налогообложению подлежит сумма, полученная кредитором в результате уплаты должником процентов. Ещё один момент - это риск неуплаты должником процентов и суммы основного долга. Однако, в этом случае риск оказаться в серьёзном проигрыше минимален. В случае банкротства должника Вы сможете взыскать находящийся у Вас в залоге объект недвижимости и сдать его в аренду тому же должнику или иному лицу. Также можно перепродать этот же объект недвижимости кому-то другому. Здесь Вы автоматически являетесь победителем, т.к. предварительно Вы уже получаете с должника 30 % от стоимости недвижимости в качестве первоначального взноса и сумму раннее уплаченных процентов. А в случае неоплаты должником суммы - и весь объект недвижимости + 30 % + сумму уплаченных раннее процентов.

Здесь я конечно не удержался и предложил своё видение вопроса, но если придерживаться предлагаемой в статье схемы, то там есть много моментов, которые в данной ситуации являются довольно рискованными. Лично я бы не использовал такие инструменты как кредитование, т.е. займ денежных средств со стороны. Однако, я готов подискутировать на этот счёт, чтобы взвесить все за и против относительно предлагаемой в статье темы.

Можно рассмотреть ситуацию, когда у нас нет в наличии объектов недвижимости. Один из предлагаемых вариантов - покупка объекта путём привлечения заёмных средств под залог недвижимости. В реальности в этом случае не всё будет так гладко с возможностью сдавать этот объект в аренду. Всё зависит от условий, которые выдвинет Вам банк-кредитор.

Банк-кредитор заинтересован в сохранности объекта залога и может посчитать рискованным давать своё согласие на то, чтобы Вы сдавали купленный в кредит объект недвижимости в аренду, т.к. в этом случае объект будет подвергаться дополнительным рискам. Некоторые банки хотя и могут дать Вам своё согласие на то, чтобы Вы сдавали купленный в кредит объект в аренду, но цена кредита с учётом дополнительных рисков может существенно возрасти. В этом случае привлекательность для Вас от такой схемы снижается. Полученный доход от сдачи квартиры в аренду может быть значительно ниже тех платежей, которые Вы будете должны уплачивать банку-кредитору, чтобы погасить Вашу задолженность по кредиту. В этом случае Вам придётся опираться на другие источники финансирования, чтобы обслуживать долг.

Конечно, если Вы хотите быть рисковым и крутым плохим парнем и обмануть банк, т.е. взять кредит и без согласия банка сдавать в аренду купленный Вами объект, то Вы возможно и сократите Ваши издержки, но есть риск быть пойманным представителем банка, который может зайти к Вам на огонёк, чтобы убедиться в сохранности объекта ипотеки.

Такой источник как рентные платежи тоже не является надёжным инструментом, т.к. есть риск простоя объекта или уменьшения размера рентных платежей, а платить по ипотеке Вам придётся в любом случае. Для этого есть определённые рецепты, которые стоит упомянуть - денежные резервы.
Денежные резервы Вы сможете потратить на обслуживание Вашего ипотечного кредита в случае временного отсутствия рентных платежей или их уменьшения.

Это обстоятельство также ставит под сомнение целесообразность использования заёмных средств для покупки недвижимости с целью последующей её сдачи в аренду. Следует отметить, что рентные платежи являются лишь вспомогательным для Вас инструментом, который лишь помогает Вам погашать ипотечный кредит, но не факт, что Вы будете получать в обозримом будущем какую-то прибыль. В этой связи стоит задуматься, а может быть обойтись без привлечения займов, т.е. откладывать и вкладывать в альтернативные финансовые инструменты, которые приносят Вам доход, а потом вложить всё в объект недвижимости ? Я думаю я так бы и поступил.

Лучше запастись терпением и подкопить, вкладывая Ваши сбережения в различные денежные инструменты, а уж потом купить объект недвижимости и продать его в кредит.

Для того, чтобы понять что для Вас в этом случае лучше, нужно сопоставить время обслуживания Вашего кредита и время, которое Вам необходимо, чтобы накопить нужную сумму и купить объект недвижимости.

С возможностью перепродажи не всё так гладко размер суммы, вырученной от продажи недвижимости может и не перекрыть размер суммы основного долга и причитающихся процентов. Основной фактор - это время. Объект недвижимости может выставляться довольно долго и не факт, что покупатель будет найден в кратчайшие сроки, а чем дольше Вы погашаете кредит, тем больше возрастают издержки, связанные с его погашением (аннуитетная схема, которая является доминирующей на рынке). Для того, чтобы эта схема работала в Вашу пользу, рынок должен расти сумасшедшими темпами, а не как это происходит сейчас.

Если Вы хотите взять ипотечный кредит, купить недвижимость и потом её перепродать, то Вам следует учитывать, что налог Вам придётся платить в любом случае, если это происходит в краткосрочный период. Занизить величину налога на доходы физических лиц Вы не сможете, т.к. Вам всю сумму придётся отразить в договоре, т.к. в эту сделку будет вовлечён Ваш кредитор, которому нужно, чтобы эта сделка была максимально прозрачной.

При спекуляциях с недвижимостью целесообразно брать кредит на краткосрочный период в течение которого купленный раннее объект должен быть реализован по цене, которая Вас удовлетворит, т.е. цена перекроет сумму по основному долгу, проценты и сумму налога на доходы физических лиц. А в нынешних условиях достичь желаемых результатов довольно проблематично. Цены на недвижимость падают или остаются без изменений.
Незнание законов не освобождает от ответственности, а вот знание запросто !

Аватара пользователя
Даниил
Сообщения: 9
Зарегистрирован: 03 май 2017, 12:05
Откуда: Пекин

Re: Заработок на перепродаже и сдаче в аренду ипотечных квартир

Сообщение Даниил » 23 фев 2020, 23:08

Интересно узнать, как ситуация у парня на 2020-й год. У кого-нибудь есть инфа о продолжении истории?

По поводу статьи: можно пользоваться ипотекой на выгодных условиях, но не с такими рисками как 5 ипотек. Т.е. если есть в собственности 5 квартир, сдающихся в аренду, то тогда можно и ипотеку рассмотреть.

И еще момент: не оч понятно, как комнаты его три оформлены юридически. Это квартиры, у которых несколько собственников?

Ответить

Вернуться в «Инвестиции в недвижимость»