Я бы хотел рассмотреть такую тему, как покупка квартиры в новостройке. Покупка квартиры в новостройке нивелирует такие юридические риски как недееспособность собственника квартиры, не возникают случаев когда у этой квартиры появляются какие-то ещё наследники, которые оспаривают право собственности на неё в суде. Квартира таким образом имеет "чистую юридическую историю". Более того, купить квартиру в этом случае можно у застройщика по более выгодной цене, чем на вторичном рынке. Всё зависит от того, на какой стадии инвестор покупает ту или иную квартиру в новостройке. Квартиру можно приобретать на стадии котлована, на стадии возведения этажей, на стадии внутренней отделки дома и/или на стадии сдачи дома в эксплуатацию. Чем больше незавершенность стадия строительства объекта, тем меньше стоимость квартиры, однако в этом случае рисков больше.
В долевом строительстве, как и везде, возникают определённые риски, например, риски недостроя в результате банкротства застройщика и/или в результате отсутствия у застройщика необходимых денежных средств, чтобы завершить строительство конкретно этого дома, в который вы вложили свои денежные средства. Для защиты от рисков следует покупать квартиру у застройщика, который действует в соответствии Законом «О долевом строительстве» № 214 (ФЗ №214). Договор о долевом строительстве подлежит государственной регистрации и страхует дольщика от осуществления двойных продаж застройщиком. Другие схемы приобретения недвижимости являются на данный момент более рискованными для дольщика, хотя в этом случае приобретение квартиры обойдётся последнему дешевле. По законодательству РФ существуют следующие способы привлечение граждан в долевое строительство:
1) Договор участие в долевом строительстве (ДДУ) - это самый надёжный инструмент, защищающий права дольщика при покупке квартиры на первичном рынке.
2) Выпуск жилищных сертификатов.
3) Внесение взносов в жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы.
Для того, чтобы проверить, осуществляет ли застройщик реализацию квартир на основании ФЗ №214, нужно проверять в местных уполномоченных органах список таких застройщиков, которые предоставляют в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 27.10.2005 г. № 645 отчетность о ходе строительства. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 27.10.2005 г. № 645, отчетность представляется застройщиком в уполномоченный орган не позднее 30 дней после окончания отчетного квартала, за исключением отчетности за IV квартал, которая представляется застройщиком в уполномоченный орган не позднее 90 дней после окончания IV квартала. Только таким способом можно проверить легальность того, является ли застройщик честным и /или нет. Следует отметить, что в условиях кризиса следует покупать недвижимость в стадии её максимальной готовности для её сдачи в эксплуатацию. Это дополнительно защитит собственника от риска недостроя и недобросовестности застройщика. Инвестору также следует самому проверять застройщика. Для этого как потенциальный дольщик инвестор может запросить у застройщика следующий перечень документов:
Перечень документов, которые застройщик обязан предъявить инвестору