Формы расчетов при оформлении сделок с недвижимостью.

Все об инвестициях в недвижимость. Покупка недвижимости как инструмент для получения дохода. Сдача недвижимости в аренду. Недвижимость за рубежом.
Аватара пользователя
Ренат
Сообщения: 272
Зарегистрирован: 14 авг 2015, 15:16
Откуда: г. Москва
Поблагодарили: 2 раза

Формы расчетов при оформлении сделок с недвижимостью.

Сообщение Ренат »

Уважаемые участники форума,

Здесь хотелось бы написать несколько слов о самых популярных способах взаиморасчётов между продавцом и покупателем при оформлении сделок с недвижимостью. Существует три распространённых способа платежа при осуществлении сделок с недвижимостью:

1) Банковский перевод со счёта покупателя на счёт продавца.

Такой способ оплаты используется сторонами при покупке квартиры с аукциона, при осуществлении сделок между родственниками и при перечислении денежных средств со счёта Покупателя на счёт Продавца после регистрации ДДУ, при рассрочке платежа за квартиру.

2) Закладка денежных средства в сейфовую ячейку в банке.

Такая форма расчётов как закладка денежных средств в банковскую ячейку используется Сторонами сделки в целях минимизации налогообложения, а также может использоваться как гарантия исполнения обязательств каждой из сторон по договору купли-продажи недвижимости.

В случае заключения договора о переуступке прав требования на квартиру в новостройке между сторонами подписывается соответствующий договор. В договоре указывается заниженная цена квартиры. Остальная часть суммы закладывается в банковскую ячейку. Продавец и Покупатель в присутствии сотрудника банка закладывают денежные средства в банковскую ячейку и заключают Договор о пользовании банковской ячейкой. В договоре прописывается, кто имеет право взять деньги в определённый срок и условия при которых это возможно осуществить. При закладке денег лучше воспользоваться услугами банка по проверке денежных знаков и по их пересчёту. Так будет безопаснее для обеих сторон. Следует иметь в виду, что эти услуги платные. Ключ от ячейки остаётся у покупателя до момента осуществления регистрации права на недвижимое имущества в Росреестре. Покупатель по договорённости с продавцом должен отдать его Продавцу в обмен на свидетельство о регистрации нового права собственности.

После закладки денежных средств Стороны подписывают Договор купли-продажи недвижимого имущества или Договор о переуступке прав требования. Потом эти документы отправляются на регистрацию в Росреестр. После регистрации, Продавец в определённый промежуток времени с зарегистрированным оригиналом договора купли-продажи и/или с зарегистрированным договором о переуступки прав требования отправляется в банк, где предъявляет банковскому работнику необходимые документы: копию зарегистрированного Договора купли продажи и/или договора о переуступки прав требования, оригинал зарегистрированного договора купли-продажи и паспорт продавца. После чего продавец получает из сейфа необходимые ему денежные средства. Если продавец по каким-то причинам не является в банк за деньгами, например, по причине того, что он передумал продавать объект недвижимости, то покупатель может в определённый отведенный ему для этой цели промежуток времени явиться в банк и забрать из банковской ячейки причитающиеся ему денежные средства.

3) Открытие Покупателем в пользу Продавца безотзывного аккредитива.

Ещё одним инструментом взаиморасчётов является аккредитив. Аккредитивом является обязательство банка исполнить поручение по оплате плательщика по аккредитиву в пользу получателя. Плательщиком в данном случае выступает покупатель недвижимости, а получателем - продавец.

В случае, если по условию Договора купли-продажи и/или по договору о переуступке прав требования предусмотрена оплата покупателем путём открытия аккредитива, тогда в этом договоре прописываются точные условия, при наступлении которых банк обязуется осуществить платеж. И таким условием, в данном случае, выступает предоставление продавцом недвижимости в банк перечня документов, свидетельствующих о факте свершения сделки купли-продажи: копию зарегистрированного Договора купли-продажи и/или договора о переуступке прав требования, оригинал свидетельства о праве собственности на квартиру.

Процесс открытия аккредитива выглядит следующим образом: стороны подписывают договор купли-продажи объекта недвижимости и/или договор о переуступке прав требования на квартиру, в котором содержится условие об открытии аккредитивного счёта. Покупатель идёт со своим подписанным экземпляром в банк и пишет заявление об открытии аккредитива. В заявлении он указывает и условие закрытия аккредитива: оно должно содержать список документов, которые должен предоставить продавец для осуществления платежа.

После открытия аккредитивного счёта покупатель вносит оговоренную по Договору сумму. Банк направляет в адрес продавца уведомление об открытии счёта (авизо), где сообщает о факте открытия аккредитивного счёта, о факте внесения оговоренной суммы денег покупателем на этот счёт и об условиях закрытия аккредитива.

После осуществления указанных действий стороны идут в Росреестр и оформляют право собственности на квартиру в пользу покупателя. Продавец, получив документы, относит их в банк. Среди них и зарегистрированный договор купли-продажи на объект недвижимости. На основании предоставленных документов банк перечисляет на счёт продавца причитающиеся ему денежные средства.

Следует также отметить, что при оформлении сделок с недвижимостью применяется безотзывный аккредитив. Это означает, что в течение срока его действия покупатель не имеет права на снятие денежных средств с аккредитивного счёта. Основным недостатком рассматриваемого инструмента являются высокие расценки по использованию этого инструмента и то, что не каждый банк способен предоставить такого рода услугу.

Буду благодарен участникам форума за их комментарии по этому вопросу.
Незнание законов не освобождает от ответственности, а вот знание запросто !

Аватара пользователя
fingeniy
Администратор
Сообщения: 3193
Зарегистрирован: 15 июн 2014, 14:09
Откуда: Крым
Благодарил (а): 58 раз
Поблагодарили: 227 раз
Контактная информация:

Re: Формы расчетов при оформлении сделок с недвижимостью.

Сообщение fingeniy »

Ренат, спасибо, как всегда интересная тема.

У меня возникло несколько вопросов:

1) А расчеты наличными у Вас в Москве сейчас вообще не используются? У нас вот это всегда был самый распространенный способ расчетов при покупке недвижимости на вторичном рынке. Передача денег осуществлялась в кабинете нотариуса в момент подписания договора купли-продажи. Если сделка проводилась через агентство недвижимости, то деньги пересчитывались в агентстве перед визитом к нотариусу, проверялись на банковских детекторах, запечатывались в конверт, на котором ставили подписи покупатель и продавец. При подписании договора у нотариуса конверт передавался от покупателя к продавцу. Причем, расчеты велись исключительно в долларах.

2) Вторая схема с банковской ячейкой, действующей по принципу аккредитива (то есть, доступ продавца к ячейке только по предъявлению договора купли-продажи и только в определенный срок) реально работает? Эти условия точно можно прописать в договоре аренды банковской ячейки? Просто не знал о таком.

3) Аккредитивы для физлиц в украинских банках одно время вообще не хотели открывать. Хотя такая услуга значилась (у некоторых, отдельных банков), от нее пытались "откреститься" любыми способами. Например, говорили, что это можно сделать только в головном банке или региональном филиале, а на месте - нельзя. У Вас можно открыть аккредитив физическому лицу? И сколько хоть примерно стоит эта услуга? (Вы пишете, что дорого). Если осуществлять сделку полностью легально и по всем правилам - это, мне кажется, самый правильный вариант осуществления расчетов.

4) И последний вопрос: у Вас реально проводятся сделки в рублях? (ведь со счета на счет или через аккредитив можно перечислить только нацвалюту). У нас просто всю жизнь недвижимость продавалась только за валюту, даже сейчас, уже при России, насколько я знаю.
Аватара пользователя
Ренат
Сообщения: 272
Зарегистрирован: 14 авг 2015, 15:16
Откуда: г. Москва
Поблагодарили: 2 раза

Re: Формы расчетов при оформлении сделок с недвижимостью.

Сообщение Ренат »

Уважаемый Константин, доброе утро,

Большое Вам спасибо за вопросы ! Я постараюсь ответить на Ваши вопросы исходя из моего опыта по заключению сделок с недвижимостью.

Отвечаю на первый вопрос. Первая сделка у меня была ещё в 2006 году. Именно в 2006 году я познакомился с такой формой взаиморасчётов как закладка денег в банковскую ячейку. Я лично раннее не встречался с такой формой расчётов как оплата сделок наличными. Хотя я не исключаю, что он наверняка имеет место быть. Я по крайней мере не слышал. На слуху в основном банковская ячейка, аккредитив, банковский перевод и ещё вексель, о котором я забыл упомянуть. Раннее наверняка сделки осуществлялись только наличными.Особенно в 90-х годах. Кстати, большое Вам спасибо, что расширили мой кругозор, приведя в Вашем комментарии описание расчётов сделок с недвижимостью при помощи наличных. Наверняка этот способ дешевле.

Отвечаю на второй вопрос насчёт банковской ячейки. Большое Вам спасибо за дополнение. Да действительно схема с банковской ячейкой действует по принципу аккредитива. Исходя из моей практики, скажу, что схема с банковской ячейкой работает реально. Условия, при которых продавец может забрать деньги из банковской ячейки, запросто можно прописать в договоре аренды банковской ячейки. Это устоявшаяся практика. В Москве многие банки оказывают эту услугу. Я это знаю, исходя из своей практики.

Отвечаю на третий вопрос. В Москве открыть аккредитив физическому лицу вполне реально. Правда, не все банки это делают. Однако, крупнейшие банки страны практикуют эту практику на 100 %, а таких банков много в Москве. Найти недолго. С аккредитивом я имел дело только один раз. Исходя из опыта скажу, что услуга стоит около 20 000 - 30 000 рублей, но это цены 2013 года. Сейчас наверное дороже. Я с Вами также соглашусь, что схема с аккредитивом действительно хорошая схема.

Отвечаю на четвёртый вопрос. Ранее сделки в рублях не были так распространены. Я это помню ещё с 2006 года. Я рассчитывался через банковскую ячейку в долларах США. Помню даже мы не проверяли на подлинность купюры и считали всё вручную. При использовании машинки для подсчёта денег купюры слипались. Это была моя первая сделка. В хранилище было холодно. Стояла зима. Я впервые держал в руках столько наличных денег и переживал, как бы чего не вышло. В последнее время я расчёты производил только в рублях. Это тоже устоявшиеся практика. За последние 7 лет я не встречал, чтобы сделки с недвижимостью осуществлялись в иностранной валюте (в долларах США или в Евро). По крайней мере меня просили платить в рублях и не принимали к оплате иностранную валюту. Мне приходилось менять Евро и Доллары США на рубли. Похоже это прописано на законодательном уровне, что расчёты внутри страны между резидентами должны осуществляться только в национальной валюте. Хотя я могу и ошибаться. Грубо говоря, если Вы хотите купить квартиру и /или ещё какой товар, имея на руках доллары США, Евро или Швейцарские франки, Вам нужно будет пойти в банк и поменять их на рубли и рассчитаться с продавцом квартиры по Договору в рублях РФ.
Незнание законов не освобождает от ответственности, а вот знание запросто !
Аватара пользователя
fingeniy
Администратор
Сообщения: 3193
Зарегистрирован: 15 июн 2014, 14:09
Откуда: Крым
Благодарил (а): 58 раз
Поблагодарили: 227 раз
Контактная информация:

Re: Формы расчетов при оформлении сделок с недвижимостью.

Сообщение fingeniy »

Доброе утро, Ренат и спасибо за ответы.
Ренат писал(а): Похоже это прописано на законодательном уровне, что расчёты внутри страны между резидентами должны осуществляться только в национальной валюте. Хотя я могу и ошибаться.
Нет, так и есть, эта норма есть и в российском, и в украинском законодательстве. Но у нас, например, она полностью игнорировалась, поэтому все расчеты велись в валюте, так сказать, теневым способом. Где-то только лет 5 назад (точно не помню) цены начали указывать в нацвалюте (но рассчитывались все равно долларами, реже - евро, по желанию продавца). А до этого прямо в объявлениях спокойно указывались цены в долларах. В последнее время агентства пишут абстрактную цифру - стоимость в долларах (без указания, что это доллары), а дальше - цену в рублях. То есть, как бы намекая... Думаю, что рассчитываются тоже больше в долларах.

Это хорошо, что у Вас все происходит более цивилизованным способом, так снижаются риски и защищаются интересы продавца и покупателя :-)

Но конкретно сейчас, например, в периоды сильной девальвации, в рублевую цену наверняка будут закладывать какой-то риск девальвации.
Аватара пользователя
Ренат
Сообщения: 272
Зарегистрирован: 14 авг 2015, 15:16
Откуда: г. Москва
Поблагодарили: 2 раза

Re: Формы расчетов при оформлении сделок с недвижимостью.

Сообщение Ренат »

Уважаемый Константин,

Большое Вам спасибо за комплимент операторам рынка Московской недвижимости. Это приятно. Однако, мне кажется, что "цивилизованные методы работы" свойственны только в основном для Москвы и Московской области. Это только моё личное мнение. Я имею право на ошибку. Думаю, что меня поправят остальные участники форума, которые работают в других регионах страны. Думаю Вы правы Константин, что в рублёвую цену закладываются риски девальвации нац. валюты. Однако, сейчас рынок недвижимости переживает кризис. Цены в московском регионе подросли немного в рублях под влиянием инфляции, но если их пересчитать в долларах США, то они не только не подросли, но и даже снизились.
Незнание законов не освобождает от ответственности, а вот знание запросто !
Аватара пользователя
Ренат
Сообщения: 272
Зарегистрирован: 14 авг 2015, 15:16
Откуда: г. Москва
Поблагодарили: 2 раза

Re: Формы расчетов при оформлении сделок с недвижимостью.

Сообщение Ренат »

Уважаемые участники форума,

Ещё один замечательный инструмент, который можно использовать при осуществлении сделки с недвижимостью:

4) Вексель на предъявителя.

Этот инструмент работает таким образом. Стороны сделки идут в выбранный ими банк и открывают текущие счета до востребования. Покупатель вносит оговорённую по Договору купли-продажи и/или по Договору о переуступке прав требования сумму денежных средств на свой открытый счёт до востребования, и на эти деньги приобретает у банка вексель на предъявителя.

Далее покупатель арендует в банке сейфовую ячейку, оговорив в договоре все условия: кто, когда, при каких условиях может явиться в банк и забрать из сейфовой ячейки её содержимое. В сейфовую ячейку покупатель в присутствии продавца, банковского работника, агента по недвижимости, курирующего сделку, закладывает приобретённый им вексель на оговоренную сумму.

Обычно в договоре об аренде сейфовой ячейки оговаривается, что после подписания покупатель в течение условленного срока не может явиться в банк в одиночку и взять из сейфовой ячейки вексель. Затем все Стороны, участвующие в сделке, идут в регистрационную палату и оформляют Договор купли-продажи недвижимости и/или договор о переуступке прав требования. После получения зарегистрированных документов продавец, покупатель и агент по недвижимости идут совместно в банк и совместно извлекают вексель из банковской ячейки, предъявив оговоренные документы, свидетельствующие о регистрации нового права собственности на объект недвижимости, т.к. по условиям Договора аренды банковской ячейки вексель может быть извлечён в присутствии продавца, покупателя и агента по недвижимости только после предъявления оговорённых документов продавцом: зарегистрированного в Росреестре оригинала Договора купли-продажи объекта недвижимости / зарегистрированного в Росреестре оригинала договора о переуступки прав требования.

Извлеченный из банковской ячейки вексель передаётся Продавцу, который предъявляет его к погашению в банке. После этого Продавцу перечисляется причитающиеся по векселю денежная сумма на его открытый для этих целей расчётный счёт. С расчётного счёта до востребования продавец может перевести перечисленную денежную сумму за проданную квартиру на срочный депозит.

Таким образом, продавцу не нужно рисковать, перевозя с собой огромную сумму наличности по всему городу. В случае, если в течение оговоренного срока продавец, покупатель и/или агент по недвижимости не придут с оформленными документами, подтверждающие новое право собственности на квартиру по причине того, что например, продавец передумал продавать объект недвижимости, тогда покупатель имеет право явиться в банк сам в одиночку, забрать вексель и обналичить его.
Незнание законов не освобождает от ответственности, а вот знание запросто !
Аватара пользователя
Ренат
Сообщения: 272
Зарегистрирован: 14 авг 2015, 15:16
Откуда: г. Москва
Поблагодарили: 2 раза

Re: Формы расчетов при оформлении сделок с недвижимостью.

Сообщение Ренат »

Уважаемые участники форума,

Хочу отправить одну из ссылок на ресурс, где описан интересный случай с открытием аккредитива при покупке квартиры. Случай неприятный, но тем не менее он имел место.

ikitaeva.ru/gotovy-li-banki-k-beznalichnoj-forme-oplaty-v-sdelkax-s-nedvizhimostyu-neuverennye-shagi-akkreditiva-vtb-24-udivilo-svoej-operativnostyu/

Я не буду описывать во всех деталях этот случай. Думаю, описание можно найти по этой ссылке. Ознакомившись с этим случаем надо сделать лишь следующий вывод: при открытии аккредитива покупатель должен убедиться, что аккредитив был открыт не только на бумаге, но и в программе банка. Буду признателен участникам форума, если они будут делиться подобными случаями, которые произошли с ними или они стали случайными свидетелями таких случаев.
Незнание законов не освобождает от ответственности, а вот знание запросто !
Аватара пользователя
eucalyptus
Сообщения: 25
Зарегистрирован: 16 июн 2017, 22:51

Re: Формы расчетов при оформлении сделок с недвижимостью.

Сообщение eucalyptus »

Интересный обмен информацией.
Но, по моему мнению, ни один из перечисленных способов расчетов не защищает продавца в достаточной мере.
Продавец должен в оговоренный срок предъявить документ с подтверждением факта: сделка состоялась. И получить доступ к банковской ячейке/аккредитиву/векселю. По логике изложения, документ подписывается где-то в "третьем" месте.
А что, если продавец будет лишен возможности принести документ в банк в оговоренный срок? Тогда ведь покупателю достанутся и предмет сделки, и деньги.
Что может помешать продавцу явиться вовремя - каждый волен додумать сам. Вариантов много.
Аватара пользователя
eucalyptus
Сообщения: 25
Зарегистрирован: 16 июн 2017, 22:51

Re: Формы расчетов при оформлении сделок с недвижимостью.

Сообщение eucalyptus »

Прочел о "недоразумении", описанном на сайте Инны Китаевой (по приведенной Вами ссылке) - понял, что действительность способна подбрасывать сценарии развития событий похуже любых фантазий. Жизнь полна сюрпризов. Не все из которых приятные.
Аватара пользователя
pessimist
Сообщения: 420
Зарегистрирован: 16 июл 2014, 13:33
Откуда: Санкт-Петербург
Благодарил (а): 125 раз
Поблагодарили: 31 раз
Контактная информация:

Re: Формы расчетов при оформлении сделок с недвижимостью.

Сообщение pessimist »

Ну и я прочитал эту статью и хочу поделиться своим мнением.

Во-первых ВТБ24 пережил непростые времена, когда кучи разрозненных систем учета денег и данных, написанные разными программистами в разное время, пришлось сливать в единое целое. Я пользуюсь услугами банка с 2008-го года. В целом, доволен, но если бы мне нужно было открыть аккредитив - я бы обратился в ЮниКредитБанк. Банки с иностранным участием капитала имеют больший опыт в широком спектре услуг.

Однако, есть еще элемент везения. Очень часто и в приличных банках срабатывает человеческий фактор. Как накосячит какой-нибудь исполнитель, так потом все руководство голову ломает, как из ситуации выкручиваться. Вот только если взять все случаи косячные и разделить на все случаи благополучные - получится очень маленькая вероятность попасть в подобную ситуацию. Но люди, попав в подобную передрягу - рассказывают об этом гораздо чаще, чем те, у которых все нормально.

Иными словами:

Откуда мы знаем, что дельфины, увидев тонущего человека, толкают его к берегу? Мы знаем это, потому что нам об этом рассказали люди, которых дельфины толкали к берегу. Однако, те люди, которых дельфины толкали в другую сторону - уже никогда никому ничего не расскажут...
Ответить

Вернуться в «Инвестиции в недвижимость»