Налогообложение объектов недвижимости

Все об инвестициях в недвижимость. Покупка недвижимости как инструмент для получения дохода. Сдача недвижимости в аренду. Недвижимость за рубежом.
Аватара пользователя
Ренат
Сообщения: 272
Зарегистрирован: 14 авг 2015, 15:16
Откуда: г. Москва

Налогообложение объектов недвижимости

Сообщение Ренат » 24 окт 2016, 13:56

Уважаемые форумчане,

Здесь хотелось бы затронуть такую тему как налогообложение объектов жилой недвижимости. Данный вопрос затрагивает только объекты недвижимости, которые находятся на территории РФ. Если Вы хотите продать объект своей жилой недвижимости, то Вам следует быть осмотрительным. Если Вы являетесь налоговым резидентом РФ, то во многих случаях при продаже Вашего объекта недвижимости с Вас будет взыскан налог на доходы физических лиц по ставке 13 %. Этот доход должен быть получен в результате продажи Вашего объекта жилой недвижимости. Этот доход получается следующим образом:

Доход (налогооблагаемая база) = новая цена - старая цена.

Например, Вы купили новостройку по цене 6 400 000 рублей (старая цена). После того, как объект был построен Вы решили его продать по цене 7 518 000 рублей (новая цена), при этом с момента оформления права собственности на этот объект прошло менее 5 лет. Тогда доход, который был получен в результате реализации приобретённого Вами объекта будет вычисляться следующим образом: 7 518 000 - 6 400 000 = 1 118 000 рублей. Именно с суммы в размере 1 118 000 рублей с Вас будет взыскан налог в размере 13 %. Размер налога будет исчисляться следующим образом: 1 118 000 / 100 * 13 = 145 340 рублей. Таким образом, чистая прибыль при реализации Вашего объекта недвижимости составит: 1 118 000 - 145 340 = 972 660 рублей. Эта сумма указана без учёта комиссионного вознаграждения агенту. Стоит помнить, что размер агентского комиссионного вознаграждения может варьироваться от 2 до 7 % или более, как договоритесь. Таким образом, максимальный размер комиссионного вознаграждения составит: 7 518 000 / 100 *7 = 526 260 рублей. С учётом уплаты комиссионного вознаграждения агенту Вы сможете уменьшить Вашу налогооблагаемую базу на 526 260 рублей. Эта сумма вычисляется следующим образом: 7 518 000 - 6 400 000 - 526 260 = 591 740 рублей. В этом случае размер уплачиваемого налога будет уменьшен и будет исчисляться следующим образом: 591 740 / 100 * 13 = 76 926,2 рублей. Размер прибыли в этом случае является для Вас минимальным и будет исчисляться следующим образом: 7 518 000 - 6 400 000 - 526 260 - 76 926,2 = 514 813,8 рублей.

Если Вы не являетесь налоговым резидентом РФ, тогда с Вас будет взыскан налог по ставке 30 % от полученного Вами дохода в результате реализации жилой недвижимости. Данный налог на доходы физических лиц взыскивается не во всех случаях. Вот некоторый перечень таких случаев при которых Вы не платите налог при продаже объекта жилой недвижимости:

1) Если Вы владеете объектом недвижимости более 3 лет и Вы зарегистрировали право собственности на объект недвижимости до 1 января 2016 года. Владеть 3 года и более означает, что Вы владеете объектом этой недвижимости 36 месяцев и более с момента регистрации Вашего права собственности на квартиру. Дату начала регистрации права собственности Вы можете определить по дате указанной в свидетельстве о праве собственности на квартиру или в выписке из ЕГРП. Стоит помнить, что теперь на руки собственникам выдают не свидетельство о праве собственности на квартиру, а выписку из ЕГРП, которая имеет ограниченный срок действия. Должен сказать, что осуществлять сделки с недвижимостью стало не очень удобно, т.к. подтвердить своё право собственности теперь можно только выпиской из ЕГРП, которая имеет ограниченный срок действия.
2) Вы зарегистрировали Ваше право собственности на недвижимость после 1 января 2016 года и срок в течение которого Вы владеете этим объектом недвижимости составляет 5 лет и более (60 месяцев и более от даты регистрации права собственности на объект недвижимости).
3) Если вы продали объект недвижимости ниже чем Вы изначально его купили, но в этом случае налоговые органы возможно будут проверять Вас более тщательно. Обычно профессиональные игроки (инвесторы) в этом случае намеренно занижают стоимость объекта недвижимости, чтобы не платить налог на доходы физических лиц. Делается это следующим образом: по договорённости с покупателем в договоре купли-продажи указывается цена которая является ниже той цены за которую инвестор купил квартиру у застройщика. Эта часть сделки совершается по легальной схеме ("в белую"). В этом случае в одном из банков по договорённости сторон открывается аккредитив на сумму указанную в договоре или иногда покупатель до регистрации права собственности на квартиру перечисляет денежные средства на счёт продавца безналичным путём сумму, указанную в договоре. По договорённости сторон остальная часть суммы ("в чёрную") закладывается в банковскую ячейку другого банка. Продавец в этом случае сможет забрать наличные из банковской ячейки по предъявлению представителям банка выписки из ЕГРП, свидетельствующую о регистрации права собственности на квартиру и договор купли-продажи.
4) Если Вы владеете объектом недвижимости более 3 лет и квартира досталась Вам не в результате купли-продажи, а иным путём (дарение близкими родственниками, наследство, приватизация и пр.).

Во всех остальных случаях при продаже жилого объекта с Вас будут взыскивать налог в размере 13 % для налоговых резидентов и 30 % для налоговых нерезидентов. Буду благодарен форумчанам за их комментарии.
Незнание законов не освобождает от ответственности, а вот знание запросто !


Аватара пользователя
Ренат
Сообщения: 272
Зарегистрирован: 14 авг 2015, 15:16
Откуда: г. Москва

Re: Налогообложение объектов недвижимости

Сообщение Ренат » 24 окт 2016, 16:13

Уважаемые форумчане,

Сейчас собственники жилой недвижимости будут обязаны платить налог на собственность исходя из кадастровой стоимости каждого жилого объекта. На сегодня действуют следующие ставки на жилую недвижимость, размер которых зависит напрямую от стоимости приобретаемой недвижимости:
Ставки налога на жилую недвижимость
-для недвижимости кадастровая стоимость которой не превышает 10 млн. рублей ставка налога составляет 0,1 % от кадастровой стоимости квартиры.
-для недвижимости кадастровая стоимость которой составляет от 10 до 20 млн рублей ставка налога составляет 0,15 % от кадастровой стоимости квартиры.
-для недвижимости кадастровая ставка которой составляет от 20 до 50 млн рублей ставка налога составляет 0,2 % от кадастровой стоимости квартиры.
-для недвижимости кадастровая ставка которой составляет от 50 до 300 млн рублей ставка налога составляет 0,3 % от кадастровой стоимости квартиры.
-для недвижимости кадастровая ставка которой составляет свыше 300 млн рублей ставка налога составляет 2 % от кадастровой стоимости квартиры.
Данный налог не оплачивает льготная категория граждан. Однако, льготник имеет право не платить налог только по одному объекту недвижимости. Ещё законодательством предусмотрен налоговый вычет в зависимости от вида недвижимости:
-комната - 10 кв. метров.
-квартира - 20 кв. метров.
-дом - 50 кв. метров.

Т.е. владелец квартиры размером 42 кв. метров будет обязан платить налог не с кадастровой стоимости всех 42 кв. метров, а только с 32 кв. метров. Это уменьшает налоговое бремя для владельца квартиры. Пенсионеру имеет смысл иметь в собственности квартиру стоимость которой будет превышать 300 млн. рублей и сдавать её в аренду.
Незнание законов не освобождает от ответственности, а вот знание запросто !

Аватара пользователя
Ренат
Сообщения: 272
Зарегистрирован: 14 авг 2015, 15:16
Откуда: г. Москва

Re: Налогообложение объектов недвижимости

Сообщение Ренат » 25 окт 2016, 18:39

Уважаемые форумчане,

Если Вы сдаёте недвижимость в аренду / найм, то следует иметь ввиду, что Вы будете обязаны уплачивать налог на доходы физических лиц. Уплачивать налоги с доходов, полученных от аренды / найма жилья можно двумя способами: оплачивать налог как физическое лицо. В этом случае с Вас будет взыскиваться налог в размере 13 %. Если Вы зарегистрированы в качестве ИП, тогда Вы сможете уменьшить ставку налога до 6 %. Следует иметь ввиду, что если Вы зарегистрированы как ИП, то Вам придётся уплачивать страховые взносы. Страховые взносы состоят из двух частей: взносы в пенсионный фонд и взносы в фонд обязательного медицинского страхования (ФОМС). Взносы в ФОМС рассчитываются по формуле: 1МРОТ * 12 * 5,1%, где МРОТ - минимальный размер оплата труда. По состоянию на 2016 год 1 МРОТ составляет 6 204 рубля. Размер 1 МРОТ величина не постоянная и может пересматриваться правительством РФ. Взносы в ПФР (пенсионный фонд России) рассчитываются по двум формулам:
1) Если размер доходов ИП не превышает 300 000 рублей в год, тогда формула имеет вид: 1МРОТ * 12 * 26%
2) Если размер доходов ИП превышает 300 000 рублей в год, тогда формула имеет вид: 1МРОТ * 12 * 26% + 1 % от суммы доходов, превышающих 300 тыс. рублей.

Например, Вы сдаёте квартиру в наём за 43 000 рублей в месяц. Годовой доход составляет 43 000 * 12 = 516 000 рублей. Это означает, что Ваш годовой уровень дохода превышает 300 000 рублей. Рассчитаем теперь сумму страховых взносов, которую вы должны уплатить в качестве ИП.

Взносы в ФОМС = 6 204 * 12 * 5,1 % = 3 796,85 рублей.
Взносы в ПФР = 6 204 * 12 * 26 % + (1 % * (516 000 - 300 000)) = 19 356,48 + 2 160 = 21 516,48 рублей.

Таким образом страховые взносы составляют 25 313,33 рублей (3 796,85 + 21 516,48).

Общая сумма налога с учётом уплаты суммы страховых взносов составляет 56 273,33 рублей (25 313,33 + (516 000 / 100 * 6)). Для сравнения размер суммы налога, которую Вы уплачиваете как физическое лицо составляет 67 080 рублей ((43 000 *12) / 100 *13) Если Вы платите налог как ИП вы сэкономите 10 806,67 рублей (67 080 - 56 273,33).
Незнание законов не освобождает от ответственности, а вот знание запросто !

Аватара пользователя
Ренат
Сообщения: 272
Зарегистрирован: 14 авг 2015, 15:16
Откуда: г. Москва

Re: Налогообложение объектов недвижимости

Сообщение Ренат » 27 окт 2016, 13:58

Уважаемые форумчане,

Не стоит забывать, что при регистрации ИП потребуется вести бухучёт. Если Вы сами не обладаете необходимыми знаниями по ведению бухгалтерского учёта, то Вы сможете нанять компанию, которая будет за определённую плату составлять для Вас бухгалтерскую отчётность для её подачи в налоговую инспекцию. Однако, как и всё на свете это стоит денег. На одном сайте написано, что такое обслуживание составляет от 3900 рублей в месяц. Однако, эта цифра может быть занижена, т.к. это является рекламой. Таким образом, если нести затраты по ведению бух. учёта и иметь только один объект недвижимости, то на мой взгляд прелесть регистрации ИП является сомнительным мероприятием, т.к. общая сумма издержек с учётом уплаты налогов, обязательных страховых взносов и расходов по ведению бухгалтерского учёта превысит общую сумму издержек, если Вы уплачивали бы налог как просто физическое лицо. Уплачивать налоги как ИП и вести бухучёт чужими руками Вам целесообразно, если Вы имеете в своём портфеле 2 и более объектов недвижимости.
Незнание законов не освобождает от ответственности, а вот знание запросто !

Аватара пользователя
Ренат
Сообщения: 272
Зарегистрирован: 14 авг 2015, 15:16
Откуда: г. Москва

Re: Налогообложение объектов недвижимости

Сообщение Ренат » 24 сен 2017, 14:11

Уважаемые форумчане,

Если Вы являетесь рантье и зарегистрировались в качестве ИП, перейдя на УСН (упрощённую систему налогообложения или "упрощёнка"), то для Вас налоговая ставка составит 6 %. Сумму налогов можно уменьшить на сумму взносов в ПФР (пенсионный фонд России), на сумму взносов в ФОМС (Фонд обязательного медицинского страхования) и на сумму дополнительных взносов (1 % от суммы доходов, которые превысили 300 000 рублей). Обычно у рантье нет наёмных работников, а учёт в этом случае довольно прост. Вы должны вести в течение налогового периода КУДИР (книга учёта доходов и расходов) и один раз в год подавать в налоговую инспекцию по месту прописки налоговую декларацию. Вот и всё. Тут же возникает вопрос, а как вести КУДИР ? Какие операции там надо отражать ? Вроде кажется сложно, но не так страшен чёрт как его малюют или не боги горшки обжигают. Вести КУДИР можно двумя способами:
1) воспользоваться услугами живого бухгалтера, который будет время от времени у себя дома на компьютере отражать все произведённые Вами операции;
2) воспользоваться услугами удалённого бухгалтерского сервиса.

В первом случае Вы потратите значительную сумму денег. Во втором случае это Вам обойдётся гораздо дешевле. Причём КУДИР будет заполняться автоматически. С помощью этого сервиса Вы сможете подать из дома и налоговую декларацию и переписываться с налоговой инспекцией в случае необходимости не выходя из дома. Кроме того, Вам будут доступны консультации юриста и бухгалтера, а также бланки необходимых Вам документов. Чтобы пользоваться с комфортом такого рода сервисом Вам необходимо будет открыть расчётный счёт в банке-партнёре этого сервиса и интегрировать Ваш расчётный счёт с этим сервисом. Соответственно Ваши квартиранты должны будут переводить деньги на Ваш расчётный счёт. Все операции будут отражены в Вашем личном кабинете.
Незнание законов не освобождает от ответственности, а вот знание запросто !

Аватара пользователя
pessimist
Сообщения: 420
Зарегистрирован: 16 июл 2014, 13:33
Откуда: Санкт-Петербург
Благодарил (а): 110 раз
Поблагодарили: 5 раз
Контактная информация:

Re: Налогообложение объектов недвижимости

Сообщение pessimist » 24 сен 2017, 14:41

Ренат писал(а): Чтобы пользоваться с комфортом такого рода сервисом Вам необходимо будет открыть расчётный счёт в банке-партнёре этого сервиса и интегрировать Ваш расчётный счёт с этим сервисом. Соответственно Ваши квартиранты должны будут переводить деньги на Ваш расчётный счёт. Все операции будут отражены в Вашем личном кабинете.
Доброе время суток, Ренат! А Вы воспользовались таким сервисом или еще оцениваете такую возможность? А какие конкретные примеры есть банков-партнеров подобных сервисов?

Аватара пользователя
Ренат
Сообщения: 272
Зарегистрирован: 14 авг 2015, 15:16
Откуда: г. Москва

Re: Налогообложение объектов недвижимости

Сообщение Ренат » 24 сен 2017, 16:12

Здравствуйте, Денис,

Да я воспользовался подобным сервисом и мне понравилось. Вообще банков-партнёров у этих сервисов довольно много. Есть среди них и Сбербанк, ВТБ 24, Тинькофф, Альфа-банк, Промсвязьбанк, Уралсиб и другие крупные банки. Насчитал около 11 банков. Бухгалтерия становиться игрушкой. Чувствуешь себя в безопасности. К Вашим услугам налоговый календарь при помощи которого вы не только узнаете когда и сколько Вам нужно платить налогов и сборов, а также когда подавать отчётность в налоговую, но и можно автоматически сформировать в один клик необходимые платёжные поручения для своевременной оплаты налогов и сборов. Ещё можно выводить свою прибыль без проблем с расчётного счёта на свой счёт физического лица, который тоже можно интегрировать в этом сервисе.
Незнание законов не освобождает от ответственности, а вот знание запросто !

Аватара пользователя
pessimist
Сообщения: 420
Зарегистрирован: 16 июл 2014, 13:33
Откуда: Санкт-Петербург
Благодарил (а): 110 раз
Поблагодарили: 5 раз
Контактная информация:

Re: Налогообложение объектов недвижимости

Сообщение pessimist » 24 сен 2017, 16:22

Ренат писал(а):Да я воспользовался подобным сервисом и мне понравилось.
И мне по Вашим рассказам очень понравилось. Жаль недвижимости у меня нет для сдачи в аренду :mrgreen: Но еще не вечер...

Еще бы в этот сервис интегрировали и службу сдачи недвижимости в аренду, контроль соблюдения сохранности недвижимости арендатором и сбор арендной платы :) Мне рассказывали, что в Малайзии есть подобного рода организации. Мало того, что находят клиента, сдают ему жилье - так еще и ремонтировать заставляют, если он чего-то попортил... Может утопия, а может и правда. За что купил - за то и продаю, человек, который отдыхать в Малайзию ездил - рассказывал.

А те люди, которые купили недвижимость для отдыха в Болгарии - рассказывают обратное. Все отказались сдавать недвижимость в аренду из-за безобразного отношения к ней арендаторов-отдыхающих.

Аватара пользователя
Ренат
Сообщения: 272
Зарегистрирован: 14 авг 2015, 15:16
Откуда: г. Москва

Re: Налогообложение объектов недвижимости

Сообщение Ренат » 24 сен 2017, 16:31

Уважаемые форумчане,

Следует добавить, что КУДИР в налоговую инспекцию Вам подавать не нужно. Подаётся этот документ только по требованию налогового инспектора. Этот документ нужно лишь хранить у себя на всякий пожарный. Я упомянул открытие расчётного счёта не случайно. Если Вы открыли ИП, то принимать наличные платежи вы конечно можете, но если у Вас есть кассовый аппарат, который надо зарегистрировать в налоговой или БСО (Бланки строгой отчётности). Вы не можете просто так принимать на руки наличность. Это будет нарушением и Вы будете оштрафованы, если конечно будет выявлено. Для рантье использовать БСО или кассовый аппарат не целесообразно, т.к. платежи имеют разовый характер. Вы конечно можете использовать и счёт физического лица, но со стороны налоговой могут возникнуть вопросы и налоговый инспектор может посчитать, что это доход физического лица, а не от предпринимательской деятельности и Вас могут оштрафовать за недоимку по налогам и сборам. Как физическое лицо вы должны будете заплатить 13 %, а не 6 %. Следует осторожно обращаться с расчётным счётом. Желательно не переводить прибыль на счёт физического лица, например, на карточку жены. Такой платёж может быть расценён как доход этого физического лица и Вы должны будете уплатить налог 13 % и штраф за несвоевременную оплату. Допустимо, выводить только на свой личный карточный счёт физического лица. В назначении платежа надо обязательно указать, что это вывод прибыли.
Незнание законов не освобождает от ответственности, а вот знание запросто !

Аватара пользователя
Ренат
Сообщения: 272
Зарегистрирован: 14 авг 2015, 15:16
Откуда: г. Москва

Re: Налогообложение объектов недвижимости

Сообщение Ренат » 24 сен 2017, 16:48

Уважаемый Денис,

У нас в России тоже есть такой сервис. Называется доверительное управление. Платите им за управление своей недвижимостью. Они следят.Сервисом доверительное управление пользуются рантье, кто сдаёт квартиры элитного или бизнес класса. Обычно ещё пользуются и те рантье, которые имеют около 100 объектов недвижимости или живут за рубежом. У меня есть такие знакомые, например. Да вообще такой электронный сервис не помешал бы. Вообще была бы фантастика, если внедрить такой удалённый сервис. Меня может быть бог миловал, но недвижимость у меня пока в порядке. Пока хорошо обращаются с ней квартиросъёмщики. Не было у меня ещё такого, чтобы после кого-то ремонт капитальный приходилось бы делать. Есть конечно свои издержки, но заморачиваться не стоит. Если у Вас с налоговой и иными представителями власти всё в порядке, то спокойно можете натравливать на зловредных квартирантов приставов и требовать компенсации за причинённый ущерб. Тем более налоги не высокие и много вычетов есть как показала практика. Правда следует учитывать, что оплата за коммунальные услуги тоже следует относить к Вашим доходам, которые облагаются налогом в размере 6 %. Воспользуюсь случаем и напишу, что так называемый залог, который берут с арендатора на всякий пожарный не облагается налогом. В назначении платежа нужно написать, что это не что иное как депозит.
Незнание законов не освобождает от ответственности, а вот знание запросто !

Ответить

Вернуться в «Инвестиции в недвижимость»