Покупка квартиры по договору о переуступке прав требования

Все об инвестициях в недвижимость. Покупка недвижимости как инструмент для получения дохода. Сдача недвижимости в аренду. Недвижимость за рубежом.
Аватара пользователя
Ренат
Сообщения: 272
Зарегистрирован: 14 авг 2015, 15:16
Откуда: г. Москва
Поблагодарили: 2 раза

Покупка квартиры по договору о переуступке прав требования

Сообщение Ренат »

Уважаемые участники форума,

Здесь я бы хотел немного написать о таком способе покупки недвижимости как покупка по договору о переуступке прав требования.

Зачастую на рынке недвижимости встречаются инвесторы-спекулянты, которые приобретают у застройщиков по ДДУ или по другим легальным схемам право требования на будущие квартиры. Если квартира покупается таким инвестором по ДДУ в соответствии с ФЗ 214, тогда этот договор регистрируется в местных государственных органах власти РФ. Такие инвесторы-спекулянты покупают квартиры для дальнейшей перепродажи на рынке. Обычно эти квартиры покупаются на стадии "котлована". Этим могут заниматься как физические лица так и юридические. Обычно это агентства недвижимости. По мере того, как строительство дома движется к стадии завершения, квартиры в этом доме начинают дорожать. Инвесторы-спекулянты могут продавать эти квартиры до завершения строительства, т.е. до возникновения права собственности на квартиру. Такие сделки осуществляются по переуступке права требования. Оформлять договор переуступки возможно после регистрации ДДУ в государственных органах и до подписания передаточного Акта на квартиру с застройщиком.

Следует помнить, что при осуществлении такой сделки продавец (первоначальный инвестор) должен уплачивать НДФЛ, если это физическое лицо, т.е. 13 % от суммы сделки. Например, если Вы купили квартиру за 6 400 000 рублей, а теперь продаёте за 9 000 0000 рублей, тогда сумма по уплате налога составит 1 170 000 рублей. Вы платите налог не с разницы между покупкой недвижимости и её продажи, а со всей суммы сделки. При таком раскладе продавать недвижимость по цене 9 000 000 рублей Вам мягко говоря не выгодно. После уплаты налога у Вас останется на руках денежная сумма в размере 7 830 000 рублей. Прибыль составит всего лишь 1 430 000 рублей. В этом случае Вы можете подождать пока цены возрастут и попытаться продать эту квартиру до сдачи дома в эксплуатацию. Однако, следует помнить и о рисках. Квартиры могут как расти в цене, так и падать. Конечно, это не желательно, но один из вариантов избежать уплаты НДФЛ - это дождаться пока завершится строительство дома, оформить право собственности и продать спустя пять лет после оформления права собственности на себя. Почему пять лет? Это новое веяние налогового законодательства РФ, если Вы зарегистрировали право собственности на квартиру с 1 января 2016 года, тогда чтобы рассчитывать на налоговый вычет, Вам нужно ждать пять лет.

Что обычно могут делать профессиональные спекулянты-инвесторы. Они находят покупателя и заключают с ним договор о переуступке прав требования на квартиру, но в Договоре прописывается не сумма покупки, а сумма гораздо меньше, т.е. например 6 500 000 рублей. Остальные 2 500 000 рублей закладываются в банковскую ячейку. В итоге вы платите НДФЛ в размере 845 000 рублей, а не 1 170 000 рублей. Таким образом Ваша прибыль составит 1 755 000 рублей. Но это серая схема и можно попастся. Так что не советую. Всё конечно решать Вам. Эта схема существует независимо от нас.
Незнание законов не освобождает от ответственности, а вот знание запросто !

Аватара пользователя
Ренат
Сообщения: 272
Зарегистрирован: 14 авг 2015, 15:16
Откуда: г. Москва
Поблагодарили: 2 раза

Re: Покупка квартиры по договору о переуступке прав требован

Сообщение Ренат »

Уважаемые участники форума,

Здесь я бы хотел написать о том минимуме, который должен сделать покупатель, чтобы обезопасить себя при оформлении договора о переуступке прав требования.

Первое, что необходимо сделать покупателю, это внимательно изучить договор долевого участия (ДДУ), в соответствии с которым были приобретены права требования на ту или иную квартиру первым инвестором.

Второе, что необходимо сделать покупателю, это проверить, что все расчёты по первоначальному ДДУ первым инвестором с застройщиком произведены, и у первого инвестора отсутствуют какие-либо задолженности перед застройщиком. Это должно быть подтверждено документально.

Также покупатель должен убедиться, что право требования на приобретаемый объект недвижимости ничем не обременено. Это может подтвердить выписка из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним) по объекту недвижимости об отсутствии обременений, арестов и правопритязаний.

Покупателю, осуществляющему приобретение прав требования по договору о переуступке, необходимо помнить, что этот договор должен быть заверен нотариально, а застройщик должен быть уведомлен о совершении сделки новым покупателем вне зависимости от того предусмотрено ли это в первоначальном ДДУ или нет. Новый инвестор, так же как и первый инвестор, должен изучить все документы, которые дают представление о застройщике и о строящемся объекте недвижимости:
Документы которые должен изучить покупатель
1. Разрешение на строительство.
2. Технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
3. Заключение государственной экспертизы проектной документации.
4. Проектная документация, включающая в себя все внесенные в нее изменения.
5. Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
6. Учредительные документы застройщика.
7. Свидетельство о государственной регистрации.
8. Свидетельство о постановке на учет в налоговый орган.
9 Бухгалтерская отчетность за последние 3 года.
10. Аудиторское заключение за последний год.
Кроме того, покупателю необходимо поинтересоваться рейтингом застройщика, который присваивают ряд рейтинговых агентств на рынке недвижимости. Также необходимо поинтересоваться в СМИ и в других источниках информации о деловой репутации застройщика. Какие у него были раннее выполнены инвестиционные проекты, и как хорошо они были выполнены. Особенно во время кризиса 2008 года. Также покупателю следует помнить, что окончательные расчёты при оформлении договора о переуступке следует осуществлять только после проведения государственной регистрации.

Договор о переуступке обязательно должен ссылаться на первоначальный договор, согласно которому уступаются права требования, в нем должен быть указан тип этого договора, а также сумма сделки и порядок проведения расчетов. При отсутствии хотя бы одного из этих моментов, договор о переуступке может быть признан недействительным.

После подписания сторонами и государственной регистрации договора о переуступке прав требования у покупателя на руках должны оказаться следующие документы:
Документы которые должен иметь покупатель после оформления договора о переуступке прав требования
1) основной договор, по которому совершалась уступка;
2) подтверждение расчетов, произведенных по основному договору;
3) акт передачи упомянутых выше документов;
4) подтверждение согласия застройщика на переуступку;
5) оригинал договора уступки.
В договоре также необходимо фиксировать реальную цену сделки, т.к. от этого напрямую зависит будущий налоговый вычет, который сможет оформить дольщик при покупке квартиры. Уплата налога возлагается на первого инвестора (НДФЛ 13 %) от суммы сделки, но на практике первый инвестор пытается повесить эту уплату налога на второго, однако, достигается компромисс, что этот налог делится пополам.

Буду благодарен другим участникам форума за их комментарии.
Незнание законов не освобождает от ответственности, а вот знание запросто !
Аватара пользователя
Ренат
Сообщения: 272
Зарегистрирован: 14 авг 2015, 15:16
Откуда: г. Москва
Поблагодарили: 2 раза

Re: Покупка квартиры по договору о переуступке прав требован

Сообщение Ренат »

Уважаемые форумчане,

При совершении сделки по переуступке прав требования по ДДУ покупателю следует помнить, что если ему предлагается занизить цену, то ему следует в этом случае соблюдать двойную осторожность и не соглашаться на это предложение. Для этого есть ряд причин:
1) Сделку по переуступке прав требования могут признать недействительной, если цена сделки является заведомо заниженной. Это делается для того, чтобы продавцу не платить НДФЛ при продаже.
2) В случае, если сделка должна быть по тем или иным причинам оспорена в суде, то покупатель может оспорить только сумму подтверждённую документально.
3) Размер единоразового налогового вычета может быть уменьшен.

Следует также помнить, что если Вы покупаете право требования по ДДУ не у первоначального лица, заключившего ДДУ с застройщиком, а у второго, третьего или четвёртого покупателя, то следует проверить законность каждой сделки по переуступке прав требования по ДДУ. Если имела место быть хотя бы одна незаконная сделка во всей цепочке, то и финальная сделка признаётся незаконной. При этом возврат суммы сделки в полном объёме может быть поставлен под сомнение. По этой причине, если уже заведомо понятно, что продавец не является первоначальным покупателем права требования по ДДУ, то на мой взгляд лучше воздержаться от подобной сделки, т.к. риск потерять значительную сумму денег очень велик.
Незнание законов не освобождает от ответственности, а вот знание запросто !
Аватара пользователя
fantom443
Сообщения: 1
Зарегистрирован: 18 апр 2017, 17:57

Re: Покупка квартиры по договору о переуступке прав требован

Сообщение fantom443 »

Интересно, а налог платится в любом случае, либо все зависит от суммы прибыли?
Аватара пользователя
Ренат
Сообщения: 272
Зарегистрирован: 14 авг 2015, 15:16
Откуда: г. Москва
Поблагодарили: 2 раза

Re: Покупка квартиры по договору о переуступке прав требован

Сообщение Ренат »

Уважаемый Fatom443,

Если будет доказано, что квартира продана в убыток, то налог не платиться, но могут возникнуть проблемы с переходом права собственности. Сделку могут признать недействительной, т.к. могут посчитать, что цена является заведомо заниженной. Нужно будет доказывать это в суде, что Вы правы. Вас могут подвергнуть дополнительным проверкам со стороны налоговых органов. Они имеют на это право, если посчитают, что сумма неуплаты была значительной.
Незнание законов не освобождает от ответственности, а вот знание запросто !
Ответить

Вернуться в «Инвестиции в недвижимость»