C чего начинать, инвестируя в недвижимость?

Все об инвестициях в недвижимость. Покупка недвижимости как инструмент для получения дохода. Сдача недвижимости в аренду. Недвижимость за рубежом.
Аватара пользователя
Ренат
Сообщения: 272
Зарегистрирован: 14 авг 2015, 15:16
Откуда: г. Москва
Поблагодарили: 2 раза

C чего начинать, инвестируя в недвижимость?

Сообщение Ренат »

Уважаемые участники форума,

Здесь я предлагаю обсудить вопрос о том как же начать осуществлять инвестиции в недвижимость. Способы, конечно, бывают разные, в зависимости от того, каким начальным капиталом вы на данный момент располагаете. Многие хотят получить всё сразу и немедленно без осуществления каких-либо вложений, но это не всегда получается, если конечно у Вас нет для этого каких-либо инструментов, в том числе, и финансовых.

Купить квартиру, например, в Москве - это очень дорого, и многие на начальном этапе быстро отказываются от мысли об инвестициях в недвижимость. Однако, не обязательно сразу же покупать квартиру в Москве и сдавать её, например, в аренду. Можно начать с малого, например, купить квартиру в Подмосковье, комнату в коммуналке, гараж, земельный участок или паи у какого-либо закрытого / открытого паевого инвестиционного фонда недвижимости.

Можно взять ипотеку и купить комнату. Размер ипотечного кредита будет гораздо меньше чем если вы оформите ипотечный кредит на покупку квартиры. Комнату можно сдавать в аренду и частично погашать ипотечные платежи. После того, как вы погасите ипотеку, вы сможете взять ещё один ипотечный кредит и купить ещё одну комнату и сдать в аренду. На этот раз погашать ипотечный кредит Вам будет легче ведь вы сдаёте ещё одну комнату.

После выплаты ипотечного кредита вы с успехом сможете продать эти две комнаты и купить однокомнатную квартиру на окраине города. Тут ставка аренды будет более высокой. Теперь вы уже владелец однокомнатной квартиры. Чувствуете разницу, когда вы были в начале пути? Как говорится, дорогу осилит идущий. Вы можете также взять ещё один ипотечный кредит и купить комнату в коммуналке, сдав её в аренду. Ипотечный кредит вы сможете погашать за счёт сдачи комнаты в аренду и за счёт сдачи Вашей квартиры в аренду, ну а если останется разница, то за счёт зарплаты.

Такой способ инвестиций подобен выращиванию растений в саду, вы их сажаете, холите и ухаживаете за ними, а они постепенно растут и дают урожай. Так что всё в Ваших руках следует только начать это делать. Всё зависит от Вашего желания. Такой способ инвестирования гораздо лучше, чем если вы держите деньги в банке на счету, т.к. психологически вы видите, что у Вас что-то есть перед глазами - какой-то актив, качество которого вы сможете улучшить со временем, например, превратив комнату в однокомнатную квартиру. Также в этом случае у Вас исчезает возможность траты этих денежных средств, вы их замораживаете. Хотя всё зависит конечно от Вас.

Буду благодарен остальным участникам форума за соображения по вопросу того с чего начать, если вы хотите начать инвестировать в недвижимость.
Незнание законов не освобождает от ответственности, а вот знание запросто !

Аватара пользователя
fingeniy
Администратор
Сообщения: 3193
Зарегистрирован: 15 июн 2014, 14:09
Откуда: Крым
Благодарил (а): 58 раз
Поблагодарили: 227 раз
Контактная информация:

Re: C чего начинать, инвестируя в недвижимость?

Сообщение fingeniy »

Ренат, я так понимаю, Вы сами активно занимаетесь инвестированием в недвижимость, и при написании постов руководствуетесь собственным опытом. Мне интересно, Вы сами начинали примерно по такой же схеме, как описываете? Использовали ли ипотечные кредиты? С какой недвижимости начинали и к чему, в итоге пришли, за какой период? Вы ориентируетесь на сдачу в аренду или на спекулятивную перепродажу, например, при покупке в новостройках? Или и так, и так? Если это конфиденциальная информация - ничего страшного, так и напишите.

И еще мне интересно: за какой примерно период окупается московская недвижимость при покупке с целью сдачи в аренду. Например, в зависимости от типа недвижимости. Было бы интересно привести какие-нибудь расчеты, например, стоит столько-то, сдается по столько-то, если куплена в кредит, то кредит обходится в столько-то... Если есть возможность - напишите, пож-та.
Аватара пользователя
Ренат
Сообщения: 272
Зарегистрирован: 14 авг 2015, 15:16
Откуда: г. Москва
Поблагодарили: 2 раза

Re: C чего начинать, инвестируя в недвижимость?

Сообщение Ренат »

Уважаемый Константин, добрый день,

Буду отвечать по порядку. Да я начинал именно так. Я покупал комнаты с помощью ипотечного кредитования, но при этом следует помнить, что у меня также был в распоряжении активный доход - зарплата. Погашать кредиты мне было проще, т.к. я сдавал в аренду купленную комнату и около 60 % зарплаты отдавал банку, чтобы погасить ипотечный кредит. Начинал я это делать с 22 лет. Всё начиналось именно с покупки комнаты. Ну, а за 10 лет я пришёл к тому, что у меня появилось 4 квартиры, которые я сдаю в аренду. Есть ещё чужие, которые я сдаю в субаренду. На спекулятивные продажи я тоже ориентируюсь, но сделки осуществляю в более растянутый период, чтобы осуществить продажу на более выгодных для себя условиях при этом не нарушить налогового законодательства. Действую я по классической схеме - покупка квартиры в новостройках, а потом её дальнейшая перепродажа, но уже через несколько лет, когда платить налог не нужно, ещё использую чужую недвижимость. Арендую и сдаю в субаренду. Это тоже является источником дохода.

Приведу пример. Цена комнаты составляет 2 650 000 рублей. Сдаём за 20 000 рублей в месяц. Из дохода за аренду вычитаем обязательные комунальные платежи - 3 000 рублей в месяц (цифра примерная). А также не забудьте вычесть налог на доходы физ.лиц от сдачи в аренду - 2 210 рублей. Таким образом у Вас остаётся 14 790 рублей в месяц. Если принимать во внимание только арендные платежи, то срок окупаемости составляет около 15 лет (2 650 000 / 14 790 *12) = 14,93 лет. Если брать ипотечный кредит, то картина будет следующей:
Для начала Вам потребуется накопить первоначальный взнос в размере 30 % от стоимости комнаты. Общая сумма первоначального взноса составит 795 000 рублей. Остальную сумму вы возьмёте взаймы у банка. Эта сумма составит 1 855 000 рублей (2 650 000 - 795 000). Ставка по кредиту составит 13,95 %. Ипотечный кредит вы берёте на 5 лет. В своих рассчётах я использовал кредитный калькулятор одного из банков. Ежемесячный платёж составит 43 114,54 рублей. Общая сумма к оплате в адрес банка за 5 лет составит около 2 586 871,99 рублей. Имейте ввиду, что эту сумму вы можете погасить досрочно. Дополнительно Вам требуется вносить 28 324,54 рублей, чтобы погасить ипотечный кредит в течение 5 лет. Если не принимать во внимание величину первоначального взноса, а принимать во внимание только арендные платежи, то комната у Вас окупиться в течение 14,57 лет (2 586 871,99 / 14 790 *12).
Незнание законов не освобождает от ответственности, а вот знание запросто !
Аватара пользователя
fingeniy
Администратор
Сообщения: 3193
Зарегистрирован: 15 июн 2014, 14:09
Откуда: Крым
Благодарил (а): 58 раз
Поблагодарили: 227 раз
Контактная информация:

Re: C чего начинать, инвестируя в недвижимость?

Сообщение fingeniy »

Ренат писал(а):Да я начинал именно так. Я покупал комнаты с помощью ипотечного кредитования, но при этом следует помнить, что у меня также был в распоряжении активный доход - зарплата. Погашать кредиты мне было проще, т.к. я сдавал в аренду купленную комнату и около 60 % зарплаты отдавал банку, чтобы погасить ипотечный кредит. Начинал я это делать с 22 лет. Всё начиналось именно с покупки комнаты. Ну, а за 10 лет я пришёл к тому, что у меня появилось 4 квартиры, которые я сдаю в аренду. Есть ещё чужие, которые я сдаю в субаренду. На спекулятивные продажи я тоже ориентируюсь, но сделки осуществляю в более растянутый период, чтобы осуществить продажу на более выгодных для себя условиях при этом не нарушить налогового законодательства. Действую я по классической схеме - покупка квартиры в новостройках, а потом её дальнейшая перепродажа, но уже через несколько лет, когда платить налог не нужно, ещё использую чужую недвижимость. Арендую и сдаю в субаренду. Это тоже является источником дохода.
Спасибо за пояснения. Я думаю, это замечательный жизненный пример и отличный результат!
Ренат писал(а):срок окупаемости составляет около 15 лет
Я тоже как-то считал, и у меня получился примерно такой же срок. То есть, можно говорить, что сроки везде примерно схожи. Для коммерческой недвижимости - меньше, в зависимости от типа недвижимости 7-12 лет (в случае постоянного наличия арендатора).
Аватара пользователя
lecompt1221
Сообщения: 5
Зарегистрирован: 13 мар 2015, 04:33

Re: C чего начинать, инвестируя в недвижимость?

Сообщение lecompt1221 »

Сроки окупаемости недвижимости немного другие для коммерческой недвижимости, как правило она окупается быстрее. если иметь недвижимость в каком нибудь неплохом бизнес-центре , то менее чем за 10 лет можно вернуть все вложения.
Аватара пользователя
Даниил
Сообщения: 9
Зарегистрирован: 03 май 2017, 12:05
Откуда: Пекин
Поблагодарили: 1 раз

Re: C чего начинать, инвестируя в недвижимость?

Сообщение Даниил »

Ренат писал(а):
Ну, а за 10 лет я пришёл к тому, что у меня появилось 4 квартиры, которые я сдаю в аренду.
Все квартиры в Москве?
Аватара пользователя
Ренат
Сообщения: 272
Зарегистрирован: 14 авг 2015, 15:16
Откуда: г. Москва
Поблагодарили: 2 раза

Re: C чего начинать, инвестируя в недвижимость?

Сообщение Ренат »

Уважаемый Даниил,

Да все эти объекты в Москве, но думаю и за рубежом вкладываться на перспективу.
Незнание законов не освобождает от ответственности, а вот знание запросто !
Аватара пользователя
pessimist
Сообщения: 420
Зарегистрирован: 16 июл 2014, 13:33
Откуда: Санкт-Петербург
Благодарил (а): 125 раз
Поблагодарили: 31 раз
Контактная информация:

Re: C чего начинать, инвестируя в недвижимость?

Сообщение pessimist »

Здравствуйте, уважаемые форумчане! Как-то я совсем упустил из виду эту тему на форуме...

Уважаемый Ренат неоднократно обращал внимание, что инвестиции в недвижимость следует страховать дополнительным, независимым источником дохода, пусть даже это будет зарплата от работы по найму - если нет ничего другого.

С учетом высокого порога входа в эту область инвестиций Ренат также советует сделать первоначальные накопления, которые будут работать в других финансовых инструментах. А давайте, посмотрим, какие это могут быть инструменты, кроме банковских вкладов?

На мой, сугубо личный взгляд, лучше всего подходят субфедеральные облигации РФ выпущенные администрацией городов и областей. У них постоянный купон - то есть, известная сразу доходность. Имеются следующие преимущества:

Выплата купонов каждый квартал (4 купона в год). Купонная доходность выше процентов по банковским вкладам. Купонный доход по государственным облигациям подоходным налогом не облагается. Порог входа гораздо ниже, чем в банковские вклады - он начинается примерно от 200 до 1000 рублей (это важно при реинвестировании купонных выплат). Выше ликвидность, облигации можно в любой момент продать без потери накопленных процентов, а вот банковские вклады с хорошим процентом - жестко ограничены сроком окончания.

Я недавно выбирал облигации с купонной доходностью от 10 до 14% годовых - набрал 25 различных облигаций для, вполне, устойчивого и ликвидного портфеля ориентировочной доходностью в 10% годовых.

При использовании собранного портфеля облигаций для накоплений, первоначально вложенный капитал удваивается только за восемь лет. Но !!! Есть огромное преимущество в виде еженедельного денежного ручейка купонных выплат.
Аватара пользователя
Иван68
Сообщения: 2
Зарегистрирован: 13 сен 2017, 10:52

Re: C чего начинать, инвестируя в недвижимость?

Сообщение Иван68 »

Добрый день форумчане! У меня такой вопрос. Как оценивать объекты жилой недвижимости? . Хочу приобрести небольшую студию в московской области с целью сдачи в аренду и дальнейшей продажи по более высокой цене.Подскажите какие города подмосковья наиболее перспективны для данной цели?
Аватара пользователя
Ренат
Сообщения: 272
Зарегистрирован: 14 авг 2015, 15:16
Откуда: г. Москва
Поблагодарили: 2 раза

Re: C чего начинать, инвестируя в недвижимость?

Сообщение Ренат »

Уважаемый Иван68, добрый день,

Один из индикаторов в соответствии с которым можно оценить стоимость недвижимости является её кадастровая стоимость. Кадастровую стоимость жилого объекта можно определить на сайте Росреестра или обратившись туда к специалистам напрямую. Это будет конечно приблизительная оценка. Чтобы определить рыночную стоимость нужно обратиться к профессионалу - фирме оценщику. Приобрести недвижимость можно, но на далёкую перспективу. Купить и быстро продать с выгодой в наши дни сложно. Если брать район в Подмосковье, то желательно приобретать объект в самом ближайшем Подмосковье чем ближе к Москве тем лучше и желательно поближе к станции, чтобы люди могли сесть на электричку и доехать быстро до Москвы. Именно такие объекты в Подмосковье пользуются спросом у арендаторов / нанимателей. Мне кажется это г. Красногорск.
Незнание законов не освобождает от ответственности, а вот знание запросто !
Ответить

Вернуться в «Инвестиции в недвижимость»