Покупка квартиры: ипотечный кредит или накопления

[Елена-К]

Здравствуйте, Константин.
Мой вопрос следующего характера: я хотела бы приобрести квартиру для того, чтобы уехать от родителей. Мой заработок позволяет выплачивать ежемесячно около 40 тыс руб в качестве платежа по ипотеке. Или же можно эти деньги ежемесячно откладывать. Чтобы купить интересующую меня квартиру, мне не хватает на сегодняшний момент 3-3,5 млн руб.
Пусть средний процент по рынку по ипотечному кредиту сейчас составляет 12%. Чтобы взять 3-3,5 млн руб с ежемесячным платежом около 40 тыс руб, срок кредита должен быть более 20 лет. Однако за 20 лет я переплачиваю огромную сумму денег, а именно около 240% (без поправок на инфляцию), т.е. взяв 3 млн руб, я отдам более 10 млн руб.
В то же время, если откладывать по 40 тыс руб ежемесячно, то в год я смогу накопить около 500 тыс руб, т.е. для получения 3-3,5 млн рублей мне нужно 6-7 лет. За это время стоимость квартиры в рублях вырастет, а соответственно, увеличится и необходимая для покупки сумма.
Что Вы посоветуете?
Заранее спасибо.

[fingeniy]

Здравствуйте, Елена. Прежде всего, хочу немного поправить Ваши рассуждения:

В то же время, если откладывать по 40 тыс руб ежемесячно, то в год я смогу накопить около 500 тыс руб, т.е. для получения 3-3,5 млн рублей мне нужно 6-7 лет.

Если Вы будете откладывать по 40 тыс. руб. ежемесячно не под подушку, а на депозит с ежемесячной капитализацией процентов, то при ставке по нему 10% годовых 3 млн. рублей Вы накопите менее, чем за 5 лет.

Что еще могу сказать...

Мой заработок позволяет выплачивать ежемесячно около 40 тыс руб в качестве платежа по ипотеке. Чтобы взять 3-3,5 млн руб с ежемесячным платежом около 40 тыс руб, срок кредита должен быть более 20 лет.

Заработки имеют свойство расти, скорее всего, через 5, 10 лет Вы будете зарабатывать существенно больше, а ипотечный платеж при этом останется таким же. Поэтому кредит можно (и нужно) будет погашать досрочно.

Однако за 20 лет я переплачиваю огромную сумму денег, а именно около 240% (без поправок на инфляцию)

Чтобы переплата была меньше, нужно, во-первых, погашать кредит досрочно, во-вторых, и это очень важно, постараться найти кредитную программу со стандартной, а не аннуитетной схемой погашения. Не знаю, остались ли такие еще, но поискать стоит. Потому что за такой большой срок разница в переплате при прочих равных условиях будет очень существенной. Подробнее об этом почитайте тут: Схемы погашения кредита.

Например, за 20 лет при сумме кредита 3,5 млн. рублей и ставке 12% годовых размер переплаты по кредиту со стандартной схемой погашения составит около 120%. При аннуитетном графике, без учета комиссий и других платежей у меня получилась переплата 164%. Пересчитал на двух независимых кредитных калькуляторах. Но все равно, видите, какая разница? Даже если ставка будет выше - так все равно выгоднее, в т.ч. и для досрочного погашения.

Теперь по сути вопроса.. Мне кажется, что сейчас и в ближайшей перспективе неплохое время для покупки квартиры, ввиду кризисного падения цен (я цены считаю в долларах). В кризисы недвижимость в долларовом эквиваленте дешевеет, когда Россия начнет выходить из кризиса (а когда-то ведь начнет) - квартиры начнут дорожать сильнее. Сейчас покупательная способность низкая, у многих долги, многим нужны деньги, поэтому, я так полагаю, предложение на рынки недвижимости в целом превышает спрос, а это значит, что цены снижаются, и реальному покупателю можно получить неплохую скидку от первоначально указанной цены. Возможно, в Вашем регионе другая ситуация, но вряд ли.. точно знать, конечно, не могу, Вам там виднее.

Конкретно сейчас серьезных предпосылок для выхода экономики из кризиса я не вижу, и очень вероятно, он будет усугубляться дальше, а значит, для покупателей квартир с деньгами условия могут стать еще лучше.

Поэтому, на Вашем месте я бы поступил так. Пока продолжал бы копить средства на покупку квартиры, и лично я бы лучше делал это в долларах (особенно при низкой цене доллара, как сейчас). Когда он вырастет в цене - это даст Вам больший прирост суммы в рублях, чем любой депозитный вклад. Или хотя бы 50/50 - доллары/рубли на вкладе. Вклады, естественно, хранить только в суммах, не превышающих гарантированные государствам, лучше разделить на несколько банков.

И как только появятся реальные предпосылки для экономического роста, и начнется этот самый рост - сразу в этот момент оформлял бы кредит на недостающую сумму и совершал покупку. Но это мое видение, а так деньги Ваши, квартира Ваша... принимать решение Вам

[pessimist]

Что Вы посоветуете? Заранее спасибо.

У меня была похожая проблема. Не хватало чуть меньше, а именно 3 100 000. Мог откладывать в месяц по 40 - 80 т.р.

Изыскания по ипотеке с фактическими расходами у Сбербанка привели меня в полное уныние. Этот вариант я счел абсолютно неподъемным. И правильно, зарплата с 2010 года вопреки ожиданиям не увеличилась, а уменьшилась...

Я решил пойти ва-банк. Я опросил всех возможных и невозможных знакомых на предмет займа денег. Занял три крупных транша 1 000 000, 900 000, 500 000, а остальное сшибал по 50 - 100 т.р. Почти все займы были беспроцентными, наличкой.

Началась кутерьма. Получил - отдал, перезанял - отдал, отложил, перезанял - отдал. В 2011 году пришла пора отдавать 1 000 000. Было накоплено 700 000, но с мелкими долгами я только-только расчитался на тот момент. Я уже отчаялся, но выручил коллега - дал 300 000 на три месяца без процентов.
Опять началось занял 20, занял 30, занял 50, получил-отложил, плохо ел, мало спал. Отдал 300 000 в срок. Но подкрался 2012 год и пришла пора отдавать 900 000 (их я брал под 15 % в год наличкой), а отложить удалось только 300 000. Уже собрался брать кредит в банке, но мой заимодавец оказался человечным человеком и согласился принять проценты за два года, а 900 000 дать еще на один год на тех же условиях.

Дальше началась полная беда с зарплатой и мне удалось собрать всего 735 000. Снова собрался брать кредит в банке, но... Люди помогли. Уговорили руководителя организации дать мне беспроцентную ссуду на недостающие 300 000.

На сегодняшний день я уже живу в новой квартире несколько лет, но все еще плачу по ссуде (выклянчил ссуду на 5 лет, по 5 тыр в месяц с зарплаты вычитают). Параллельно погасил рассрочку 500 000 у продавца.

За эти 6 лет я реально устал от постоянной нехватки денежных средств. И заметьте, мне не было нужды платить каждый месяц. Одними банковскими процентами я существенно сокращал свой долг. По крупным траншам у меня вообще были годы в запасе. И я - еле справился.

Банку нужно платить каждый месяц срок в срок. Каждые переговоры с банком о приостановлении платежей в связи с временными трудностями, отъездом в отпуск или другим уважительным причинам позволяют отклониться от назначенного срока, но всегда усугубляют ситуацию.

Как человек, который прошел через все это и получил в результате квартиру - я Вам категорически советую не брать ипотеку!!! Категорически !!!

Что делать? Лучше искать надежного застройщика и покупать комнату, квартиру-студию в рассрочку и сохранять накопленное. Можно подзанять недостающую сумму для комнаты и копить отдавая долги. Сгоряча такую покупку делать не стоит, помимо риэлтеров и хороших агентов, нужно самостоятельно собрать всю возможую информацию о приобретаемом объекте. Самое главное, чтобы к такому вложению денег была высокая доступность общественного транспорта. В этом случае Вы всегда сможете сдать эту комнату в аренду и ускорить процесс накопления на то, что Вы действительно хотите купить.

Это мое личное мнение, но я счел своим долгом поделиться им с Вами для того, чтобы Ваша жизнь не превратилась в сущий кошмар.

[Елена-К]

Большое-пребольшое спасибо за мнения! Все-таки склоняюсь к тому, чтобы не связываться с ипотекой (пока есть где жить и не надо ничего снимать). Буду думать, как ужаться в расходах, чтобы откладывать больше. И откладывать, конечно же, не под подушку, а как минимум, в банк под проценты... Остальные инструменты сбережений/накоплений считаю более рискованными (есть опыт с ПИФ). Однако, к сожалению, в этом году вкладов под 10% в рублях в России в вызывающем доверие банке не найти...