Физическое лицо, ООО или ИП что выбрать арендодателю

Все об инвестициях в недвижимость. Покупка недвижимости как инструмент для получения дохода. Сдача недвижимости в аренду. Недвижимость за рубежом.
Аватара пользователя
Ренат
Сообщения: 272
Зарегистрирован: 14 авг 2015, 15:16
Откуда: г. Москва
Поблагодарили: 2 раза

Физическое лицо, ООО или ИП что выбрать арендодателю

Сообщение Ренат »

Уважаемые форумчане,

Если Вы вдруг выбрали участь рантье, то Вам стоит подумать в каком виде вы будете существовать на этом рынке сдачи в наём жилой/коммерческой недвижимости. У Вас 3 варианта: физическое лицо, ООО или ИП. Можно конечно выбрать такую форму собственности как ПАО, но это уже слишком. :D

1) Если Вы являетесь физическим лицом, то Вам придётся заплатить НДФЛ (13 % от доходов которые Вы получаете от сдачи квартиры или коммерческой недвижимости в аренду) при этом Вы не платите обязательных взносов за себя в ПФР и в ФОМС. В этом случае возможность снижения налогооблагаемой базы у Вас является минимальной. Как физическое лицо, если Вы конечно работаете по найму Вы имеете право на налоговый вычет при первой покупке жилья. Большая ставка не правда ли ? Вы каждый год должны будете самостоятельно рассчитывать налог и подавать декларацию как физическое лицо в налоговую инспекцию, если Вы конечно не скрываете, что Вы сдаёте жилье в аренду и надев маску преступника принимаете деньги наличными без использования кассового аппарата или БСО.

2) Если Вы стали учредителем ООО, то на мой взгляд с точки зрения данного бизнеса это является нерациональным решением. Плюсом конечно является, то, что по долгам, если они конечно возникли, Вы отвечаете только имуществом организации и не отвечаете своим личным имуществом. Минусом является то, что Вы не так свободно сможете распоряжаться своей прибылью, которая проходит через учреждённое Вами ООО. Что здесь имеется ввиду ? Допустим получили Вы какую-то выручку на расчётный счёт ООО от сдачи в наём квартиры или от аренды коммерческой недвижимости. Пользоваться этими деньгами для оплаты личных нужд сразу же после того как они зачислены на расчётный счёт Вы не сможете. Вам надо будет заплатить налог (предоплату, если Вы находитесь на УСН), оформить и сдать квартальную бухгалтерскую отчетность в налоговую, оформить протокол собрания учредителей или единственного участника, где должно быть отражено решение о выплате дивидендов участникам ООО или единственному участнику, если только Вы являетесь выгодоприобретателем. Лишь после этого Вы имеете право на получение дивидендов. Следует учесть, что с суммы, которая уплачивается в качестве дивидендов будет удержан налог 13 %. Таким образом, Вы платите 6 % (УСН) или 20 % (ОСНО), а также дополнительно 13 % при выплате дивидендов. Более того, на выплату дивидендов Вы имеете право только раз в квартал, полугодие или раз в год. Это условие отдельно прописывается в Уставе фирмы, Вашего ООО. Это на мой взгляд не очень комильфо.

Ещё Вам в обязательном порядке потребуется иметь юридический адрес организации. Для этого Вам потребуется его купить, арендовать офис или купить его. Также Вам потребуется открыть в обязательном порядке расчётный счёт. Физическому лицу или ИП это делать не обязательно.

3) Если Вы зарегистрировались в качестве ИП, то тут вообще всё здорово. Вы при регистрации имеете право перейти на УСН (6 %), ЕНВД или патент с ОСНО (основная система налогообложения), значительно снизив сумму уплачиваемых налогов, но Вам придётся платить в обязательном порядке фиксированные взносы вне зависимости есть ли у Вас выручка или нет. Вам не обязательно иметь отдельно юридический адрес. В качестве юридического адреса можно использовать адрес прописки. Открывать расчётный счёт не обязательно. Вы в любое время сможете использовать полученные средства для личных нужд, уплатив налог только один раз, например 6 %, если Вы вабрали УСН (доходы). Предварительно надо занести необходимые данные в КУДИР. Саму КУДИР в налоговую Вам придётся сдавать только, если поступило требование от налоговой инспекции. Сдавать бухгалтерский баланс в налоговую инспекцию Вам не потребуется. Вам нужно будет сдать раз в год лишь отчётность. Если Вы открыли расчётный счёт, то Вы всегда сможете переводить полученные денежные средства на счёт или вклад физического лица, но этот счёт должен принадлежать обязательно Вам. Следует помнить, что при выводе средств с Вашего расчётного счёта ИП на Ваш счёт физического лица вы должны в назначении платежа обязательно указать вывод прибыли ИП, полученной от коммерческой деятельности. Это позволит избежать дополнительных вопросов со стороны налоговых органов. Так что для этого рода деятельности оптимально зарегистрироваться в качестве ИП. Это позволит Вам свободно распоряжаться полученными денежными средствами, а также меньше платить налогов, например, при УСН (доходы) вы платите 6 % с выручки, а не 13 %, если Вы являетесь физическим лицом.
Незнание законов не освобождает от ответственности, а вот знание запросто !

Аватара пользователя
Ренат
Сообщения: 272
Зарегистрирован: 14 авг 2015, 15:16
Откуда: г. Москва
Поблагодарили: 2 раза

Re: Физическое лицо, ООО или ИП что выбрать арендодателю

Сообщение Ренат »

Уважаемые форумчане,

Если Вы вдруг зарегистрировались в качестве ИП без сотрудников, то кроме сдачи декларации в налоговую и ведения КУДИР вам потребуется отчитываться в РОСТАТе, но не каждый год, а если они выбрали Вас, чтобы вы отчитались. Вы должны предоставлять отчетность в РОСТАТ, заполнив форму 1-ИП. Игнорировать требование РОСТАТа не следует. Штраф за то, что Вы не выполнили требование сотрудников РОСТАТа гораздо Выше, чем штрафы за непредоставление тех или иных сведений в налоговую. Лучше с ним дружить. :D
Незнание законов не освобождает от ответственности, а вот знание запросто !
Аватара пользователя
pessimist
Сообщения: 420
Зарегистрирован: 16 июл 2014, 13:33
Откуда: Санкт-Петербург
Благодарил (а): 125 раз
Поблагодарили: 31 раз
Контактная информация:

Re: Физическое лицо, ООО или ИП что выбрать арендодателю

Сообщение pessimist »

Здравствуйте, уважаемый Ренат!

Вы глубоко изучали вопрос оформления рантье, поэтому может уже знаете ответ на мой вопрос. Если сдавать квартиру в аренду, как физическое лицо - не вступаем ли мы в конфликт с уголовным кодексом по статье незаконное предпринимательство? Имеется ввиду ст. 171 УК. Чтобы понять, что является незаконной предпринимательской деятельностью, нужно разобраться с понятием “предпринимательская деятельность”. Гражданский кодекс трактует его как деятельность, которая направлена на систематическое получение прибыли. Получается, что достаточно пару раз получить оплату от жильца, чтобы деятельность стала направленной на систематическое получение прибыли. А если она не оформлена как ИП, то получается, что и не законна :)
Аватара пользователя
Ренат
Сообщения: 272
Зарегистрирован: 14 авг 2015, 15:16
Откуда: г. Москва
Поблагодарили: 2 раза

Re: Физическое лицо, ООО или ИП что выбрать арендодателю

Сообщение Ренат »

Уважаемый Денис,

Вопрос с Вашей стороны очень хороший и имеет юридический характер. Вот об этом дан комментарий одного из юристов regforum.ru/posts/2573_kak_vygodno_i_zakonno_sdavat_kvartiru_v_arendu_ip_vs_fizicheskoe_lico/

Комментарий можно получить из указанной ссылки. Само по себе сдача 1 квартиры в наём не является незаконным, если Вы платите все налоги как физическое лицо и будет всем понятно, что эта квартира куплена для личных нужд, а не как инструмент для зарабатывания денег. Если Вы сдаёте квартиру в наём и вдруг по тем или иным причинам Вы оказались на суде допустим по недоимке по налогам, то со стороны обвинения может возникнуть вопрос: "Батенька, купили ли Вы эту квартиру для личных нужд или в качестве инструмента для заработка ?" Вы отвечаете: "Я купил для личных нужд, она временно пустует и я хочу немного подзаработать". Судья попросит Вас: "Докажите, Батенька !" Вот, Вам придётся убеждать судью, что Вы правы. Это неприятная процедура, но такая ситуация может возникнуть. Если у Вас одна квартира, то доказать, что Вы купили её для личных нужд и из-за временного простоя Вы её сдаёте, при хорошем адвокате и милостивым судье ещё будет возможно, но если у Вас 100 квартир, то думаю, всё значительно сложнее, если, конечно, у Вас не 100 детей или 100 внуков. :D Тут Вам надо сразу оформлять ИП и тогда Вы избежите подобных неудобств и проблем.
Незнание законов не освобождает от ответственности, а вот знание запросто !
Ответить

Вернуться в «Инвестиции в недвижимость»